Aggiornato al 22 ottobre 2026

In breve

• La locazione breve è un affitto di un'abitazione fino a 30 giorni, fatto da una persona fisica fuori da un'attività d'impresa. Puoi includere biancheria, pulizie, utenze e wi-fi. Non la colazione o i pasti.

• In Lombardia, prima di partire: comunicazione al Comune (CIA), poi il codice regionale CIR, poi il codice nazionale CIN. In casa servono rilevatori di gas e monossido ed estintori.

• A ogni soggiorno: identifichi gli ospiti, li comunichi alla Questura con Alloggiati Web entro 24 ore, mandi i dati statistici alla Regione su ROSS1000 e incassi l'imposta di soggiorno dove il Comune la prevede.

• Tasse: cedolare secca al 21% su una casa e al 26% sulle altre. Dal 2026, se affitti così più di due appartamenti, l'attività si presume d'impresa. Le piattaforme che incassano per te trattengono il 21% come acconto.

• Il resto è lavoro quotidiano: annuncio, prezzi, check-in, pulizie, manutenzione e recensioni.

Questa guida segue l'ordine reale delle cose, con il link all'approfondimento per ogni tema.

Cos'è una locazione breve (e cosa non è)

La definizione è nell'art. 4 del decreto-legge 50/2017. Una locazione breve è un contratto di affitto:

• di un immobile ad uso abitativo;

• di durata non superiore a 30 giorni;

• stipulato da persone fisiche al di fuori dell'attività d'impresa, direttamente o tramite agenzie e portali online;

• che può includere la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali.

L'Agenzia delle Entrate (circolare 24/E del 2017) ha chiarito che rientrano anche utenze, wi-fi e aria condizionata, perché legati all'uso della casa. Restano fuori i servizi che non c'entrano con l'abitare: la colazione, i pasti, l'auto a noleggio, la guida turistica. Se li offri, quel contratto esce dal regime delle locazioni brevi.

Il limite dei 30 giorni vale per ogni contratto. Se con lo stesso ospite superi i 30 giorni complessivi nell'anno, scattano gli obblighi di registrazione del contratto. Il regime vale anche per chi non è proprietario ma subaffitta, o per chi ha la casa in comodato e la concede a terzi.

Locazione breve, locazione turistica, casa vacanze: tre etichette diverse

Nella pratica, chi mette una casa su Airbnb affittandola a turisti per pochi giorni fa una locazione turistica sul piano amministrativo e usa il regime fiscale delle locazioni brevi sul piano delle tasse. La CAV è un'altra strada: è una struttura ricettiva, con regole proprie (anche fiscali). Se la stai valutando, parlane prima con il commercialista.

Prima di partire: cosa serve per affittare casa su Airbnb in Lombardia

Questi requisiti per affittare casa su Airbnb valgono anche per Booking, per gli altri canali e per chi affitta in modo diretto. Il quadro completo, con le novità dell'anno, è nella checklist delle regole 2026 in Lombardia.

1. Controlla la casa, il condominio e il mutuo

In Lombardia gli alloggi in locazione turistica, comprese le locazioni brevi a turisti, devono rispettare i requisiti minimi dell'Allegato G bis del regolamento regionale 6/2025:

• impianti a norma e con i controlli periodici: elettricità, acqua calda e fredda, riscaldamento;

• arredi e dotazioni minime in cucina, camera e bagno;

• un numero massimo di posti letto calcolato sulla superficie utile. Sopra gli 8 posti letto serve un secondo bagno.

Prima di investire tempo, verifica anche se il regolamento di condominio pone limiti all'uso delle unità (il condominio può vietare gli affitti brevi?). Se hai un mutuo, leggi cosa prevede il contratto (affittare casa con il mutuo in corso).

2. Metti in regola la sicurezza

L'art. 13-ter del DL 145/2023 impone a tutte le case in locazione breve o turistica, anche senza impresa:

• rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti. Secondo le FAQ del Ministero del Turismo, quello del gas non serve se la casa non ha un impianto a gas e il rischio di fughe è escluso con certezza;

• estintori portatili a norma: secondo le stesse FAQ, almeno uno ogni 200 mq di pavimento (o frazione) e comunque almeno uno per piano, in posizione visibile e accessibile, vicino agli ingressi e alle zone a maggior rischio.

Se mancano, la sanzione va da 600 a 6.000 euro per ogni violazione.

3. Presenta la CIA al Comune e ottieni il CIR

In Lombardia, prima di iniziare, la locazione turistica non imprenditoriale e la locazione breve richiedono una comunicazione di inizio attività (CIA) al Comune in cui si trova la casa. Se l'attività è imprenditoriale serve invece la SCIA. La pratica si presenta allo Sportello unico (SUAP), anche online dal portale impresainungiorno.gov.it.

Il Comune trasmette la pratica alla Provincia, che ti dà l'accesso a ROSS1000, il sistema regionale dei flussi turistici. Lì trovi il CIR, il codice identificativo regionale.

4. Chiedi il CIN

Con il CIR chiedi il CIN, il codice identificativo nazionale, sul portale BDSR del Ministero del Turismo, con SPID o CIE. Hai 30 giorni dall'attribuzione del codice regionale. Il CIN va esposto all'esterno dell'edificio e indicato in ogni annuncio. Le indicazioni ufficiali non sono uniformi sul CIR negli annunci: per prudenza indicali entrambi. Se manca il CIN, la sanzione va da 800 a 8.000 euro. Se c'è ma non lo esponi o non lo indichi, da 500 a 5.000 euro per unità. Tutti i passaggi sono nella guida a CIN e CIR in Lombardia.

5. Attiva gli accessi

Prima del primo ospite ti servono l'accesso ad Alloggiati Web per la Questura (come funziona a Como) e, se il Comune applica l'imposta di soggiorno, la registrazione presso il Comune. A Como si parte con una dichiarazione iniziale all'ufficio Imposta di soggiorno, poi si usa il portale StayTour.

A ogni soggiorno: cosa fare per ogni ospite

Identificare gli ospiti

Puoi ospitare solo persone con un documento d'identità, e l'identità va verificata. Il Ministero dell'Interno (circolare del 18 novembre 2024) e il Consiglio di Stato (sentenza 9101 del 21 novembre 2025) dicono che la verifica va fatta de visu. Il solo invio dei documenti online e l'accesso con codice o keybox non bastano. Il Consiglio di Stato indica come possibile anche un videocollegamento predisposto dal gestore, se permette di confrontare davvero persona e documento. Approfondiamo in self check-in e keybox: cosa è legale.

Comunicare gli ospiti alla Questura

L'art. 109 del Testo unico di pubblica sicurezza vale anche per chi affitta con contratti sotto i 30 giorni (art. 19-bis DL 113/2018). Le generalità degli ospiti vanno comunicate con Alloggiati Web entro 24 ore dall'arrivo. Se il soggiorno non supera le 24 ore, entro 6 ore.

Mandare i dati statistici alla Regione

In Lombardia anche le locazioni turistiche devono comunicare i flussi turistici (art. 38, c. 8, L.R. 27/2015). Si fa su ROSS1000, entro il 5 del mese successivo. La Regione consiglia l'invio giornaliero, insieme a quello alla Questura. L'obbligo resta anche nei mesi senza ospiti. Per ogni mese omesso o incompleto la sanzione va da 250 a 2.500 euro.

Incassare e versare l'imposta di soggiorno

L'imposta di soggiorno esiste solo dove il Comune l'ha istituita, con importi e regole decisi dal Comune stesso. Chi gestisce l'alloggio la incassa dall'ospite, la versa al Comune e ne risponde come "responsabile d'imposta". A Como, ad esempio, si applica anche alle locazioni brevi, al massimo per 4 notti consecutive. Si versa entro 15 giorni dalla fine di ogni mese e c'è una dichiarazione annuale entro il 30 giugno. Gli importi dei Comuni del lago sono nella tabella dell'imposta di soggiorno.

Pulire e cambiare la biancheria

L'Allegato G bis lombardo chiede pulizia e cambio della biancheria a ogni cambio ospite, e un ricevimento (o un recapito) concordato in anticipo.

Le tasse: cedolare, ritenuta e soglia dei due appartamenti

Cedolare secca o IRPEF

Sui canoni di una locazione breve puoi scegliere la cedolare secca: un'imposta fissa che sostituisce IRPEF e addizionali. In alternativa i canoni si sommano agli altri redditi e paghi l'IRPEF ordinaria. La cedolare si calcola sul canone lordo incassato. Le aliquote:

• 21% sui canoni di una unità, che scegli tu nella dichiarazione dei redditi;

• 26% sulle altre unità in locazione breve.

Esempio: due appartamenti, 20.000 € di canoni lordi ciascuno. Sul primo scegli il 21% e paghi 4.200 €. Sul secondo paghi il 26%, cioè 5.200 €. I calcoli completi sono nell'articolo cedolare secca: 21% o 26%?.

La ritenuta del 21%

Se un portale o un'agenzia incassa il pagamento dell'ospite, o interviene nel pagamento, deve trattenere una ritenuta del 21% sul canone e versarla al fisco al posto tuo. La ritenuta è un acconto, qualunque regime tu scelga: in dichiarazione la scali dall'imposta dovuta. Airbnb, per esempio, la trattiene dai pagamenti agli host non professionali con case in Italia.

Se invece l'ospite ti paga direttamente, per esempio dal tuo sito, nessuno trattiene nulla: l'imposta la paghi tutta tu con la dichiarazione. Il fisco, comunque, vede i contratti: i portali e le agenzie che intervengono nella conclusione del contratto trasmettono all'Agenzia delle Entrate i tuoi dati, la durata e l'importo lordo, entro il 30 giugno dell'anno successivo.

Dal terzo appartamento si presume impresa

Dal 2026 la legge di bilancio (L. 199/2025, art. 1, c. 17) ha abbassato la soglia: il regime delle locazioni brevi vale solo se nell'anno destini a locazione breve non più di due appartamenti. Prima il limite era quattro. Oltre la soglia l'attività si presume svolta in forma d'impresa (art. 2082 del codice civile): il regime delle locazioni brevi non si applica più e valgono le regole dell'impresa. Sul piano amministrativo serve la SCIA al posto della CIA. Senza SCIA, la sanzione nazionale va da 2.000 a 10.000 euro. Partita IVA, forfettario o società: ne parliamo in da 3 case è impresa.

E il 2027? Mentre scriviamo, la manovra per il 2027 è ancora in preparazione. Tra le misure sulla casa di cui si parla non abbiamo trovato interventi sulle locazioni brevi, ma il testo può cambiare durante l'esame in Parlamento. Aggiorneremo questa pagina quando la legge sarà approvata.

I canali: Airbnb, Booking e sito diretto

• Airbnb. Sta portando gli host sulla "tariffa unica": l'intera commissione viene trattenuta dal tuo incasso. Il vecchio modello, con la commissione divisa tra host e ospite, è in via di eliminazione e chi passa alla tariffa unica non può tornare indietro.

• Booking.com. Applica una commissione per prenotazione, pari a una percentuale del valore della prenotazione fissata nel contratto. Può aumentare se aderisci a programmi come Genius o Preferred Partner. Viene fatturata ogni mese.

• Sito diretto. Non paghi commissioni a un portale, ma devi portarci tu le visite, gestire i pagamenti e i rimborsi, e scrivere tu condizioni e regole della casa.

Il confronto con i numeri è in Airbnb, Booking o sito diretto.

I costi da mettere in conto

Il guadagno vero è quello che resta dopo questi costi. Non ti diamo cifre medie: dipendono troppo dalla casa e dal Comune.

• Commissioni dei portali o del gestore.

• Pulizie e lavanderia a ogni cambio ospite.

• Utenze, wi-fi e prodotti di consumo (carta, sapone, detersivi, kit di benvenuto).

• Manutenzione e sostituzione di arredi, biancheria e stoviglie, più rilevatori ed estintori.

• Assicurazione. Per le strutture ricettive, come le CAV, la polizza di responsabilità civile verso i clienti è obbligatoria (art. 38, c. 10, L.R. 27/2015). Quella norma non nomina la semplice locazione turistica: chiedi conferma al Comune e, in ogni caso, valuta una polizza. Per i casi in cui è obbligatoria, la Regione precisa che la copertura offerta dalle piattaforme non la sostituisce.

• Strumenti (channel manager, software per prezzi e messaggi) e commercialista.

• Imposte: cedolare o IRPEF, più le imposte locali sulla casa (IMU, se dovuta, e TARI).

• Il tuo tempo, il costo che si dimentica più spesso.

Se pensi di affidare la casa a un gestore, guarda anche quanto costa un gestore di affitti brevi.

La gestione di tutti i giorni

Le pratiche si fanno una volta, il lavoro si ripete a ogni prenotazione:

• Annuncio e prezzi. Foto, testi in più lingue, calendari allineati su tutti i canali, prezzi che cambiano con stagione ed eventi (prezzi dinamici).

• Messaggi. Domande prima della prenotazione, indicazioni per arrivare, problemi durante il soggiorno, anche la sera e nel fine settimana.

• Check-in. Identificazione, chiavi, spiegazione della casa, comunicazione in Questura.

• Pulizie. Coordinarle tra check-out e check-in, spesso nello stesso giorno, e controllare il risultato.

• Manutenzione. Una caldaia ferma con gli ospiti in casa va risolta subito.

• Recensioni. Rispondere e sistemare quello che non va: il prossimo ospite le legge prima di prenotare.

Puoi fare tutto da solo, farti aiutare da un co-host o affidare la casa a un property manager. Ore ed euro a confronto in da solo, co-host o property manager?.

Da dove iniziare: 4 passi

1. Fai i conti rispetto a un affitto tradizionale (affitto breve, transitorio o 4+4; quanto rende una casa vacanze sul Lago di Como).

2. Verifica la casa e fai le pratiche in ordine, come nella sezione "Prima di partire".

3. Decidi l'impostazione fiscale con il commercialista: cedolare o IRPEF, quale casa al 21%, quante case in totale rispetto alla soglia dei due appartamenti.

4. Decidi chi gestisce. Se scegli un gestore, fai le domande giuste prima di firmare (12 domande da fare).

Domande frequenti

Cosa serve per affittare casa su Airbnb in Lombardia?

Una casa con i requisiti minimi regionali, rilevatori ed estintori; poi CIA al Comune, CIR e CIN. A ogni soggiorno: identificazione, Alloggiati Web, ROSS1000 e, dove c'è, imposta di soggiorno.

Per affittare casa per brevi periodi serve la partita IVA?

Non se affitti come persona fisica, senza impresa. Dal 2026, però, oltre i due appartamenti in locazione breve l'attività si presume d'impresa: valuta il tuo caso con il commercialista.

Che differenza c'è tra locazione breve e locazione turistica?

La locazione breve è una categoria fiscale (contratti fino a 30 giorni di persone fisiche senza impresa). La locazione turistica è l'affitto per finalità turistiche, regolato in Lombardia dalla legge regionale sul turismo. Pochi giorni a un turista sono, di solito, tutte e due le cose.

Devo comunicare gli ospiti alla Questura anche per una sola notte?

Sì, con Alloggiati Web, entro 24 ore dall'arrivo. Se il soggiorno non supera le 24 ore, entro 6 ore.

Airbnb trattiene le tasse al posto mio?

In parte: trattiene il 21% come acconto, che in dichiarazione scali dall'imposta dovuta (cedolare al 21% o 26%, oppure IRPEF).

Fonti

• Gazzetta Ufficiale, Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (bilancio 2026), Suppl. ord. n. 42 alla GU n. 301 del 30/12/2025, art. 1, c. 17

• Agenzia delle Entrate, Circolare 24/E del 12 ottobre 2017 sulle locazioni brevi (testo sul portale del MEF)

• Agenzia delle Entrate, Circolare 10/E del 10 maggio 2024, par. 1.2-1.5 (copia del testo ufficiale)

• Normattiva, Legge 431/1998, art. 1, c. 2, lett. c)

• Ministero del Turismo, FAQ Banca Dati Strutture Ricettive e CIN

• Consiglio regionale della Lombardia, L.R. 27/2015, art. 38

• Consiglio regionale della Lombardia, L.R. 27/2015, art. 26

• Regione Lombardia, Codice identificativo di riferimento (CIR)

• Regione Lombardia, Informazioni importanti per l'avvio della struttura ricettiva

• Gazzetta Ufficiale, 3ª serie speciale, Regolamento regionale Lombardia 30 luglio 2025, n. 6 e testo pubblicato sul BURL n. 31 del 1/8/2025 (copia PIM)

• Consiglio di Stato, Sez. III, sentenza n. 9101/2025 del 21/11/2025 (testo integrale)

• Prefettura di Parma, nota del 22/11/2024 che trasmette la circolare del Ministero dell'Interno n. 38138 del 18/11/2024

• Comune di Como, Imposta di soggiorno e Regolamento comunale (delib. CC 15/2013, modificata con delib. CC 84/2019)

• Airbnb, Centro assistenza: ritenuta in Italia

• Airbnb, Centro assistenza: commissioni del servizio

• Booking.com Partner Hub: come funziona la commissione

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Questo articolo ha scopo informativo e non sostituisce il parere di un commercialista o di un consulente.