Aggiornato al 6 novembre 2026

In breve

• Secondo i dati AirDNA (estrazione Breva, settembre 2026), a Como un annuncio con 2 camere da letto ha incassato in media 37.604 € lordi in un anno; con vista lago 49.242 €; nella fascia lusso con vista lago 60.915 €. A Cernobbio la media di tutti gli annunci è di circa 36.700 €.

• Sono ricavi lordi: prima di commissioni dei portali, pulizie, utenze, manutenzione, eventuale gestore e tasse.

• Nell'esempio di questo articolo, su 40.000 € lordi restano circa 15.400 €, prima dell'IMU, se gestisci tu (cedolare al 21%) e circa 7.400 € con un gestore al 20% sul lordo. Con i tuoi costi il risultato cambia.

• La cedolare secca si calcola sul lordo, senza togliere commissioni, pulizie o compenso del gestore: 21% su una casa, 26% sulle altre.

• Nello stesso segmento le differenze sono grandi: tra gli appartamenti di lusso con vista lago a Como, un quarto degli annunci incassa meno di 33.075 € e un decimo più di 105.867 €.

"Quanto rende una casa vacanze sul lago?" è la domanda giusta, ma la risposta che conta è quanto resta, non quanto incassa. Qui trovi prima i ricavi lordi per zona, dai dati di mercato, poi un esempio dal lordo al netto. Per le regole di base c'è la guida su come funzionano gli affitti brevi.

Da dove vengono i numeri

Usiamo due fonti, che non vanno mescolate.

• AirDNA, estrazione fatta da Breva a settembre 2026, finestra di 12 mesi da settembre 2025 ad agosto 2026. Secondo la pagina di metodo di AirDNA, i dati vengono dagli annunci su Airbnb, Vrbo e Booking.com; le prenotazioni dirette non ci sono. Il ricavo è quello annuo per annuncio, prima delle commissioni pagate dall'host e delle tasse.

• AirROI, report pubblici letti da noi il 23 ottobre 2026, finestra da ottobre 2025 a settembre 2026. Riguardano solo annunci Airbnb; AirROI misura in dollari e mostra gli importi in euro al cambio di 0,86 € per dollaro. Il ricavo comprende le pulizie pagate dagli ospiti ed è prima di commissioni, costi di gestione e tasse.

Le due fonti usano metodi, piattaforme e periodi diversi: non confrontare un numero AirDNA con uno AirROI. In entrambi i casi sono stime costruite dagli annunci pubblici, non incassi certificati.

Quanto incassano gli annunci, zona per zona

Como, Cernobbio e i paesi vicini (AirDNA)

Fonte: dati AirDNA (estrazione Breva, settembre 2026), settembre 2025 – agosto 2026. ADR arrotondato all'euro. "n.d.": dato non presente nell'estrazione.

ADR è l'incasso medio per notte prenotata; l'occupazione è la quota di notti disponibili che risultano prenotate (definizioni AirDNA). Nelle definizioni generali di AirDNA l'ADR di mercato comprende le pulizie; l'estrazione non lo specifica.

Come leggere la tabella:

• Il segmento con piscina ha solo 7 annunci: è un campione troppo piccolo per trarne conclusioni.

• Per Cernobbio con 2 camere abbiamo la mediana, cioè l'annuncio che sta a metà: metà incassa di più, metà di meno. Il 25% migliore supera circa 44.200 €, il 10% migliore circa 60.200 €.

• Il ricavo annuo è più basso di ADR × occupazione × 365. Uno dei motivi: l'occupazione si calcola sulle notti in cui la casa era prenotabile, non su tutti i giorni dell'anno.

Bellagio, Tremezzina, Menaggio e Varenna (AirROI)

Fonte: report AirROI, ottobre 2025 – settembre 2026, letti il 23 ottobre 2026.

AirROI precisa che la media annua conta anche gli annunci rimasti attivi solo per una parte dell'anno, e che i valori mensili riguardano gli annunci attivi in quel mese.

Da cosa dipende quanto rende

• Zona. Anche tra Comuni vicini le medie cambiano di migliaia di euro: a Blevio circa 32.500 €, a Carate Urio circa 41.500 €.

• Vista lago. A Como, tra gli annunci con 2 camere, quelli con vista lago incassano in media circa 11.600 € in più (49.242 € contro 37.604 €), soprattutto grazie a un ADR più alto.

• Fascia e allestimento. Nella fascia lusso con vista lago l'ADR sale a 382 €, ma l'occupazione è più bassa (54%).

• Camere. I dati che abbiamo sono quasi tutti per le 2 camere da letto: non li usiamo per stimare case più grandi o più piccole.

• Stagione. Nel segmento lusso con vista lago a Como, su una media di tre anni, l'occupazione va dal 25,5% di gennaio al 70,8% di settembre. Il dettaglio mese per mese è in prezzi dinamici negli affitti brevi.

• Gestione. Prezzi, foto, recensioni e giorni aperti pesano. Nello stesso segmento lusso con vista lago a Como, il 25% degli annunci incassa meno di 33.075 €, la mediana è 56.674 €, il 25% migliore supera 79.689 € e il 10% migliore 105.867 €. I dati non dicono quanto di questa differenza dipenda dalla casa e quanto da come è gestita.

Dal lordo al netto: un esempio

Esempio. Un appartamento con 2 camere a Como o Cernobbio che incassa 40.000 € lordi in un anno, pulizie pagate dagli ospiti comprese e imposta di soggiorno esclusa. Tutte le prenotazioni arrivano da Airbnb. Pulizie, utenze e manutenzione sono ipotesi nostre, non medie di mercato: sostituiscile con i preventivi e le bollette della tua casa.

Cosa c'è dietro le voci:

• Commissione Airbnb. Dal 2026 la maggior parte degli host paga una commissione unica del 15,5%, anche sulle pulizie. Su Booking.com la commissione è quella del tuo contratto, più l'1,1–3,1% se usi Payments by Booking.com con bonifico. Il confronto è in Airbnb, Booking o sito diretto.

• Gestore. Gli operatori italiani che pubblicano il listino, tra quelli che abbiamo trovato, chiedono tra il 10% e il 25%, su basi diverse (lordo o netto) e a volte più IVA. Il 20% sul lordo è un'ipotesi. Come leggere un preventivo è in quanto costa un gestore di affitti brevi.

• Fuori dall'esempio restano IMU, assicurazione, commercialista, arredo e i giorni in cui usi la casa tu.

• Imposta di soggiorno. Non è un ricavo: la incassi dagli ospiti per conto del Comune e la versi. Importi in imposta di soggiorno sul Lago di Como.

Calcola quanto resta a te

Scegli la zona più vicina alla tua casa, oppure scrivi il tuo lordo, e sostituisci le ipotesi con i tuoi costi. Il risultato è una stima, non una previsione.

Le tasse si calcolano sul lordo

Con la cedolare secca sulle locazioni brevi paghi il 26%, ridotto al 21% per una sola casa che scegli tu in dichiarazione. La base è il canone lordo: come scrive il Dipartimento delle Finanze, sul canone "non può infatti essere operata alcuna riduzione". Commissioni del portale, pulizie e compenso del gestore non si scalano. Per questo nell'esempio la cedolare è 8.400 € in entrambe le colonne. I dettagli sono in cedolare secca: 21% o 26%?

Due cose da sapere:

• Airbnb trattiene agli host non professionali una ritenuta del 21% sul pagamento lordo. Non è un costo in più: è un acconto che scali in dichiarazione.

• Dal 2026, se affitti in forma breve più di due appartamenti, l'attività si presume d'impresa e la cedolare non si applica più: vedi affitti brevi con più di due case.

Il disegno di legge di Bilancio 2027 è stato presentato alla Camera il 30 ottobre 2026 (A.C. 3174, ora A.C. 3174-bis). Nella sintesi ufficiale delle misure e negli articoli sulla cedolare non abbiamo trovato modifiche per gli affitti brevi, ma in Parlamento può ancora cambiare: i dettagli sono in Manovra 2027 e affitti: cosa cambia.

Il rendimento in percentuale

Il rendimento netto è quello che resta in un anno diviso il valore della casa. Esempio: se la casa vale 400.000 €, 15.400 € sono il 3,85% del suo valore (7.400 € con il gestore: l'1,85%), prima dell'IMU e delle altre spese che nell'esempio non abbiamo contato. Fai il conto con il valore della tua casa e con il netto calcolato sui tuoi costi.

Meglio dell'affitto lungo?

Il confronto si fa su quello che resta, non sul lordo. Nell'esempio dell'articolo su affitto breve, transitorio o 4+4, un 4+4 da 1.000 € al mese lascia 9.480 € dopo la cedolare al 21% (l'IMU è uguale nei due casi) e, con costi operativi pari al 40% del lordo, l'affitto breve lo batte solo sopra circa 24.300 € lordi l'anno. Nel nostro esempio i costi prima delle tasse sono 16.200 €, circa il 40% di 40.000 €: restano 15.400 €, più del 4+4. Con un gestore salgono a 24.200 €, circa il 60%: restano 7.400 €, meno di quel 4+4.

Conta anche quello che i numeri non mostrano: con l'affitto breve puoi usare la casa quando vuoi; con un 4+4 la casa resta impegnata per anni, ma il lavoro è molto meno.

Cosa i dati non dicono

• La tua casa. Una media o una mediana descrive un gruppo di annunci, non un appartamento preciso.

• Il netto. AirDNA e AirROI misurano ricavi lordi: costi, commissioni e tasse li devi togliere tu.

• Tutti i canali. I dati AirDNA vengono da Airbnb, Vrbo e Booking.com, quelli AirROI solo da Airbnb. Le prenotazioni dirette non compaiono in nessuno dei due: una casa che ne riceve molte può incassare più di quanto risulta.

• I giorni aperti. Le medie mescolano case aperte tutto l'anno e case aperte pochi mesi.

• Il futuro. Sono dati di 12 mesi passati. Il market score di AirDNA per Como è 80, su una scala da 40 a 100: è un indice proprietario di AirDNA, che confronta i mercati dello stesso Paese su domanda, crescita del ricavo, stagionalità e segnali di regolamentazione. Non è una previsione di quanto incasserà la tua casa.

Domande frequenti

Quanto rende una casa vacanze sul Lago di Como?

Dipende da zona, vista e gestione. Secondo i dati AirDNA (estrazione Breva, settembre 2026), a Como un annuncio con 2 camere ha incassato in media 37.604 € lordi in un anno, con vista lago 49.242 €. È il lordo: il netto, dopo commissioni, costi e cedolare, può essere meno della metà.

Quanto si guadagna con Airbnb sul Lago di Como?

Nel nostro esempio, su 40.000 € lordi tutti da Airbnb restano circa 15.400 € se gestisci tu e paghi la cedolare al 21%, circa 7.400 € con un gestore al 20% sul lordo. Con i costi reali della tua casa il conto cambia.

Quanto rende un affitto breve a Cernobbio?

Secondo i dati AirDNA (estrazione Breva, settembre 2026), circa 36.700 € l'anno di media per annuncio, con un ADR di 239 € e un'occupazione del 56%. Per le case con 2 camere la mediana è circa 30.000 €; il 25% migliore supera circa 44.200 €.

Quanto rende una casa a Bellagio o a Varenna?

Secondo i report AirROI letti il 23 ottobre 2026 (solo annunci Airbnb), la media annua per annuncio è di 33.559 € a Bellagio e di 39.992 € a Varenna. Non confrontare questi numeri con quelli AirDNA: i metodi sono diversi.

Le tasse sugli affitti brevi si pagano sul lordo o sul netto?

In cedolare secca sul lordo: 21% su una casa, 26% sulle altre, senza scalare commissioni, pulizie o gestore. Se Airbnb ti trattiene il 21%, è un acconto che scali in dichiarazione.

Conviene più l'affitto breve o quello lungo?

Conviene quello che ti lascia di più, a parità di tempo e rischio. Confronta il netto dell'affitto breve con il canone di un affitto lungo dopo tasse e IMU, come nel nostro confronto per Como.

Fonti

• Dati di mercato: AirDNA, estrazione Breva Collections di settembre 2026 (documento interno), finestra settembre 2025 – agosto 2026, annunci Airbnb, Vrbo e Booking.com: Como (2 camere; vista lago; lusso con vista lago; piscina), Cernobbio, Moltrasio, Carate Urio, Blevio; segmento lusso con vista lago a Como, media di tre anni, per la stagionalità.

• AirROI, Bellagio, Tremezzina, Menaggio, Varenna (letti il 23 ottobre 2026)

• AirDNA, How our data works (piattaforme analizzate)

• AirDNA, The top 11 metrics every short-term rental owner should know (definizioni di ADR e occupazione)

• AirDNA, Glossario: ADR

• AirDNA, How is Market Score calculated?

• Airbnb, Centro assistenza: costi del servizio

• Airbnb Resource Center, How much does Airbnb charge Hosts? (13 ottobre 2026)

• Airbnb, Centro assistenza: Italy income tax withholding overview for hosts

• Booking.com Partner Hub, Understanding our commission

• Booking.com Partner Hub, How much Payments by Booking.com costs

• Agenzia delle Entrate, Circolare n. 10/E del 10 maggio 2024, locazioni brevi

• Agenzia delle Entrate, Circolare n. 24/E del 12 ottobre 2017, locazioni brevi (testo integrale sul portale del MEF)

• Ministero dell'Economia e delle Finanze, Novità normative IRPEF anno d'imposta 2011 (cedolare secca)

• Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (Legge di Bilancio 2026), art. 1, comma 17 – Normattiva

• Camera dei deputati, A.C. 3174-bis: disegno di legge di bilancio 2027 (scheda e iter)

• Listini dei gestori (10–25%): fonti nell'articolo quanto costa un gestore di affitti brevi.

Hai una casa sul Lago di Como?

Se vuoi sapere quanto potrebbe rendere la tua casa, partendo dai dati del suo segmento e dai suoi costi reali invece che da una media, possiamo fare i conti con te. Puoi chiedere una valutazione gratuita a Breva Collections.

Questo articolo ha scopo informativo e non sostituisce il parere di un commercialista o di un consulente.