Aggiornato al 23 ottobre 2026
In breve
Un gestore si sceglie dalle risposte: chi va in casa, chi incontra gli ospiti, chi incassa, cosa succede quando il contratto finisce.
Il check-in deve permettere di verificare che l'ospite sia la persona del documento: per il Consiglio di Stato (sentenza 9101/2025) foto del documento più keybox non bastano.
Se affitti da privato e il gestore incassa per te, applica la ritenuta del 21%. Se il contratto è un mandato, ti deve anche un rendiconto (art. 1713 del Codice civile).
Fatti dire per iscritto come si esce dal contratto e di chi restano annunci e recensioni: su Airbnb le prenotazioni non si trasferiscono da un account all'altro.
Chiedi annunci e proprietari da contattare: le case che gestisce devono mostrare il CIN negli annunci.
Scegliere un property manager per una casa sul Lago di Como vuol dire affidare a qualcuno le chiavi, i soldi degli ospiti e la reputazione dell'annuncio. Se non hai ancora deciso se affidarti a qualcuno, parti da da solo, co-host o property manager; per i costi e le percentuali c'è quanto costa un gestore di affitti brevi.
Fai le stesse domande a due o tre gestori e chiedi le risposte per email: si confrontano meglio e diventano la base del contratto.
Sul posto: chi c'è quando serve
1. Chi c'è sul lago, e in quanto tempo arriva in casa?
Perché conta. Una caldaia ferma a gennaio o un ospite chiuso fuori alle 23 non si risolvono da una chat. Sul lago conta il tempo per arrivare in casa, non solo la distanza, e d'estate può cambiare.
Domande da fare. Dove ha la base operativa? Chi interviene di persona, dipendenti o fornitori? Quale tempo di intervento promette, e lo scrive nel contratto? In bassa stagione, chi passa a controllare la casa vuota? Come arrivano gli ospiti se la casa è in una zona a traffico limitato, ha pochi parcheggi o si raggiunge dal lago?
Risposta buona: nomi e ruoli delle persone che interverranno, una zona coperta chiara, un tempo di intervento scritto, un piano per l'inverno.
Campanello d'allarme: "ci organizziamo", nessuna persona di riferimento in zona, tempi che cambiano a seconda di chi chiedi.
2. Chi fa il check-in e come identifica gli ospiti?
Perché conta. Chi dà alloggio deve verificare che l'ospite sia la persona del documento. Il Consiglio di Stato (sez. III, sentenza 9101 del 21 novembre 2025) ha dato ragione al Ministero dell'Interno, riformando la sentenza del TAR Lazio che ne aveva annullato la circolare: la verifica va fatta "de visu", e inviare le copie dei documenti online e poi lasciare le chiavi in una keybox non basta. Per la sentenza un videocollegamento in tempo reale potrebbe essere compatibile, ma manca un'indicazione ufficiale. Le generalità degli ospiti vanno comunicate alla Questura su Alloggiati Web entro 24 ore dall'arrivo.
Domande da fare. Chi incontra gli ospiti, anche per gli arrivi tardi? Se usa il self check-in, come verifica l'identità prima di consegnare le chiavi? Chi invia le schedine su Alloggiati Web, e con quali credenziali?
Risposta buona: una procedura precisa per ogni arrivo, anche di notte, e un responsabile delle schedine.
Campanello d'allarme: "mandano la foto del documento e trovano il codice della keybox", senza nessun controllo della persona.
Approfondimenti: self check-in e keybox e in Alloggiati Web e Questura di Como.
3. Chi segue CIA, CIR e CIN, e a nome di chi?
Perché conta. In Lombardia, per affittare ai turisti senza attività d'impresa, si presenta una comunicazione (CIA) al Comune; poi si ottiene il codice regionale CIR da ROSS1000 e il codice nazionale CIN dalla banca dati del Ministero del Turismo. Il CIN va esposto fuori dallo stabile e indicato in ogni annuncio (sul CIR le fonti ufficiali non coincidono: per prudenza, indicali entrambi). Senza CIN la sanzione va da 800 a 8.000 €, se non è esposto o indicato da 500 a 5.000 €. Se l'annuncio lo pubblica un intermediario, secondo il Ministero rispondi solo se non gli hai comunicato il CIN. Ogni mese, entro il 5, vanno caricati su ROSS1000 arrivi e presenze.
Domande da fare. Le pratiche sono incluse? Saranno a nome tuo o del gestore? Chi avrà gli accessi a ROSS1000 e alla banca dati del CIN? Chi carica i dati mensili? Chi controlla rilevatori di gas e monossido ed estintori, obbligatori per le locazioni brevi salvo i casi di esonero?
Risposta buona: un elenco scritto di chi fa cosa, con l'accesso anche per te alle pratiche intestate a te.
Campanello d'allarme: pratiche a nome di altri senza spiegazione, credenziali che conosce solo il gestore, nessuna risposta su CIR o sicurezza.
I passaggi sono nella guida CIN e CIR in Lombardia e nella checklist delle regole 2026.
Soldi: incassi, conti e prezzi
4. Chi incassa, quando ti paga e chi applica la ritenuta?
Perché conta. Se affitti da privato e il gestore incassa i soldi degli ospiti, o interviene nel pagamento, per il Fisco è un intermediario: deve trattenere il 21% a titolo d'acconto, versarlo e certificartelo. Se invece i soldi ti arrivano direttamente dalle piattaforme, la ritenuta la applica il portale quando interviene nel pagamento. Nei Comuni che applicano l'imposta di soggiorno, qualcuno deve riscuoterla dagli ospiti, versarla e dichiararla.
Domande da fare. Su quale conto arrivano i pagamenti? Ogni quanti giorni ricevi il bonifico? Chi applica la ritenuta e ti manda la certificazione? Chi riscuote e versa l'imposta di soggiorno?
Risposta buona: flusso dei soldi spiegato in due frasi, date di pagamento fisse, ritenuta e imposta di soggiorno attribuite per iscritto.
Campanello d'allarme: pagamenti "quando arrivano", nessuna risposta chiara sulla ritenuta, imposta di soggiorno "la vediamo dopo".
Per le tasse vedi cedolare secca: 21% o 26%? e tassa di soggiorno sul Lago di Como. Al 22 ottobre 2026 il disegno di legge di Bilancio 2027 non risulta ancora presentato alle Camere, e le anticipazioni non toccano gli affitti brevi.
5. Che rendiconto riceverai?
Perché conta. Se il contratto è un mandato, il Codice civile obbliga il gestore a rendere il conto del suo operato e a consegnarti quanto ha ricevuto per tuo conto (art. 1713). Una clausola che lo dispensa in anticipo non vale nei casi in cui risponde per dolo o colpa grave.
Domande da fare. Mi mostri un rendiconto vero, con i dati oscurati? Ogni quanto arriva? Posso vedere calendario e prenotazioni in tempo reale?
Risposta buona: un rendiconto mensile prenotazione per prenotazione, con lordo pagato dall'ospite, commissioni dei portali, compenso del gestore, spese con ricevuta, ritenuta e bonifico netto.
Campanello d'allarme: solo il totale netto del mese, spese "varie" senza dettaglio, nessun accesso al calendario.
6. Chi decide prezzi e calendario, e quanto puoi usare la casa?
Perché conta. Il prezzo per notte decide quanto incassa la casa, e una casa con una stagione forte e una debole va prezzata in modo diverso nei due periodi. Anche le settimane che tieni per te hanno un costo, se il contratto prevede un minimo garantito o penali.
Domande da fare. Usa un sistema di prezzi dinamici? Posso fissare un prezzo minimo per notte e un soggiorno minimo? Quante settimane posso bloccare, con quanto anticipo? Le date bloccate riducono qualcosa che mi è garantito?
Risposta buona: un prezzo minimo scritto nel contratto, regole chiare per bloccare le date, una spiegazione di come cambiano i prezzi tra stagioni.
Campanello d'allarme: prezzi che decide solo il gestore senza nessun limite, uso della casa "da concordare volta per volta".
La casa: pulizie, manutenzione, danni
7. Chi pulisce, chi lava la biancheria e chi paga?
Perché conta. In Lombardia le regole regionali per le locazioni turistiche prevedono pulizia e cambio della biancheria a ogni cambio ospite.
Domande da fare. Chi fa le pulizie: personale del gestore o un'impresa esterna? Chi controlla la casa dopo la pulizia? La biancheria è del gestore o tua, e dove si lava? Il costo pulizie pagato dall'ospite copre tutto, o la differenza la paghi tu?
Risposta buona: un controllo dopo ogni pulizia, biancheria e lavanderia definite, costi scritti.
Campanello d'allarme: "le pulizie le paga l'ospite" senza dire chi paga la lavanderia, i consumabili e le pulizie straordinarie.
8. Chi segue la manutenzione, e fino a che cifra spende senza chiederti?
Perché conta. Per il Codice civile il mandatario non può andare oltre i limiti del mandato (art. 1711): se le soglie di spesa non sono scritte, i limiti restano vaghi. Se la casa ha giardino, piscina, pontile o darsena, servono fornitori e tempi propri.
Domande da fare. Fino a quale importo può spendere senza la mia approvazione? Chiede preventivi oltre una certa cifra? Usa fornitori suoi, e ricarica qualcosa sul loro prezzo? Chi segue giardino, piscina, pontile?
Risposta buona: una soglia in euro scritta, ricevute allegate al rendiconto, interventi urgenti definiti.
Campanello d'allarme: "facciamo noi e poi ti mandiamo il conto", senza soglia e senza ricevute.
9. Chi copre i danni degli ospiti, e con quale assicurazione?
Perché conta. Le piattaforme hanno programmi propri, ma con limiti. Airbnb, per esempio, scrive che la sua protezione danni per gli host non è una polizza assicurativa, che ha termini ed esclusioni, e consiglia un'assicurazione personale per i danni che non copre.
Domande da fare. Chi gestisce la richiesta di rimborso se un ospite rompe qualcosa? Entro quanto? Il gestore ha una polizza di responsabilità civile per la sua attività? Mi consiglia di adeguare la mia polizza casa all'affitto breve?
Risposta buona: una procedura per i danni (foto, segnalazione, richiesta alla piattaforma) e una risposta precisa sulle polizze.
Campanello d'allarme: "tanto c'è Airbnb", senza parlare di assicurazione.
Il contratto: uscita, annunci, referenze
10. Quanto dura il contratto, come si esce e c'è esclusiva?
Perché conta. Se il contratto di gestione è un mandato a pagamento con una durata fissata, il Codice civile prevede che tu debba risarcire i danni se lo revochi prima della scadenza senza giusta causa; se è a tempo indeterminato, devi dare un congruo preavviso (art. 1725). Regole simili valgono per il gestore che rinuncia senza giusta causa, che deve anche farlo in modo e in tempo tali che tu possa organizzarti diversamente (art. 1727). Meglio che il contratto lo dica in modo esplicito.
Domande da fare. Durata e rinnovo automatico? Con quale preavviso posso uscire, e con quali penali? Posso affittare anche per conto mio? Devo una provvigione sulle prenotazioni che porto io? Cosa succede alle prenotazioni già confermate per i mesi dopo l'uscita?
Risposta buona: preavviso e penali scritti in modo semplice, nessuna provvigione su soggiorni tuoi o di amici, un piano per le prenotazioni future.
Campanello d'allarme: rinnovi taciti lunghi, penali calcolate su incassi futuri stimati, esclusiva totale anche sui tuoi contatti.
Affitto garantito e sublocazione sono contratti diversi: li trovi in quanto costa un gestore.
11. Di chi sono annunci e recensioni quando il rapporto finisce?
Perché conta. Le recensioni sono il patrimonio dell'annuncio. Su Airbnb un account non si può trasferire a un altro host e le prenotazioni non si spostano da un account all'altro. Le recensioni degli ospiti vanno sul profilo del titolare dell'annuncio, non direttamente su quello dei co-host. Se l'annuncio è sul tuo account e il gestore è co-host, puoi togliergli l'accesso quando vuoi e decidi tu se e quanto condividere degli incassi. Su Booking.com esiste una procedura di cambio di titolare, avviata dal titolare attuale; la pagina ufficiale non dice cosa succede alle recensioni.
Domande da fare. Gli annunci saranno sul mio account o sul suo? Se sono sul suo, cosa succede all'uscita? Foto e testi restano a me?
Risposta buona: annunci sul tuo account, con il gestore come co-host, oppure una clausola che regola per iscritto il passaggio all'uscita.
Campanello d'allarme: "gli annunci sono nostri", senza nessuna regola su cosa ti resta.
12. Quali case gestisce, e con chi posso parlare?
Perché conta. Le recensioni di un gestore si leggono soprattutto negli annunci delle case che segue. Su Airbnb, con il Co-Host Network (attivo anche in Italia), il profilo del co-host mostra le valutazioni delle case che ha seguito con permessi completi o di calendario e messaggi. E per legge ogni annuncio deve riportare il CIN.
Domande da fare. Mi mandi i link di tre annunci che gestisci sul lago? Posso parlare con due proprietari, magari uno che ha lasciato? Qual è la ragione sociale della società che firma il contratto?
Risposta buona: link verificabili, annunci con CIN, recensioni recenti che parlano di pulizia e accoglienza, proprietari disposti a parlare.
Campanello d'allarme: nessun annuncio da mostrare "per privacy", annunci senza CIN, recensioni che lamentano sempre gli stessi problemi.
Domande frequenti
Come si sceglie un property manager a Como o sul lago?
Fai a due o tre gestori le stesse 12 domande, per iscritto, e confronta le risposte.
Quanto costa un property manager sul Lago di Como?
Spesso una percentuale sugli incassi, ma conta su quale base si calcola e cosa resta fuori. Sul lago non abbiamo trovato gestori che pubblichino il listino: vedi quanto costa un gestore di affitti brevi.
Il gestore può fare il check-in con la keybox?
La keybox non basta da sola: qualcuno deve verificare che l'ospite sia la persona del documento. Il videocollegamento in tempo reale potrebbe essere compatibile, ma manca un'indicazione ufficiale.
Se cambio gestore perdo le recensioni?
Dipende da dove sta l'annuncio. Su Airbnb le recensioni vanno sul profilo del titolare dell'annuncio e le prenotazioni non passano da un account all'altro. Se l'annuncio è tuo e il gestore è co-host, recensioni e annuncio restano a te.
Fonti
Consiglio di Stato, sez. III, 21 novembre 2025, n. 9101 (scheda e massime su Eius)
DL 145/2023, art. 13-ter, testo coordinato (stampa Normattiva pubblicata dal Comune di Siena)
Ministero del Turismo, FAQ Banca dati strutture ricettive (BDSR)
L.R. Lombardia 1 ottobre 2015, n. 27, testo su NormeLombardia
Regione Lombardia, Codice Identificativo di Riferimento (CIR)
Regione Lombardia, Informazioni importanti per l'avvio della struttura ricettiva
Agenzia delle Entrate, Circolare n. 10/E del 10 maggio 2024, locazioni brevi
Agenzia delle Entrate, Circolare n. 24/E del 12 ottobre 2017, locazioni brevi (testo integrale anche sul portale del MEF)
DL 34/2020, art. 180 (imposta di soggiorno), testo pubblicato dal Comune di Arezzo
Codice civile, art. 1713, obbligo di rendiconto (Normattiva)
Codice civile, art. 1725, revoca del mandato oneroso (Normattiva)
Codice civile, art. 1727, rinunzia del mandatario (Normattiva)
Airbnb, Centro assistenza: Merging accounts or transferring ownership
Booking.com Partner Hub, My property is under new ownership. What should I do?
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Questo articolo ha scopo informativo e non sostituisce il parere di un commercialista o di un consulente.
