Aggiornato al 23 ottobre 2026
In breve
Nessuna legge vieta la keybox o la serratura smart. È vietato far entrare un ospite che nessuno ha identificato.
Chi affitta deve verificare che la persona che arriva sia quella del documento. Per il Ministero dell'Interno e per il Consiglio di Stato (sentenza 9101 del 21 novembre 2025) la verifica va fatta "de visu": documenti mandati online più codice o keybox non bastano.
Per il Consiglio di Stato la verifica "potrebbe" avvenire anche con un videocollegamento predisposto all'ingresso, che confronti in tempo reale persona e documento. Al 22 ottobre 2026 non abbiamo trovato indicazioni ufficiali successive del Viminale.
Dove metti la keybox conta: Milano vieta i portachiavi su pali e cancelli, Firenze ha approvato divieti, nelle parti comuni conta anche il condominio.
La violazione dell'art. 109 del TULPS ha una sanzione penale (art. 17 TULPS): arresto fino a tre mesi o ammenda fino a 206 euro.
Il self check-in piace a tutti: l'ospite arriva quando vuole, tu non devi essere lì alle undici di sera. Il problema non è la cassetta delle chiavi, ma quello che succede prima di aprirla. Qui mettiamo in fila cosa dicono le norme e le sentenze, cosa resta lecito e cosa no. Il quadro generale degli obblighi è nella checklist delle regole 2026 in Lombardia.
La regola: chi ospita identifica chi entra
L'obbligo viene dall'art. 109 del Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza (TULPS, R.D. 773/1931). Chi gestisce strutture ricettive può dare alloggio "esclusivamente a persone munite della carta d'identità o di altro documento idoneo".
Vale anche per te che affitti casa ai turisti: una norma di interpretazione autentica (art. 19-bis del DL 113/2018) dice che l'art. 109 si applica anche a locatori e sublocatori con contratti di durata inferiore a 30 giorni.
Gli obblighi sono due, distinti:
Identificare ogni ospite, cioè verificare che chi arriva sia davvero la persona del documento.
Comunicare le sue generalità alla Questura con il portale Alloggiati Web, entro 24 ore dall'arrivo (entro 6 ore se il soggiorno non supera le 24 ore). Passaggi e credenziali in Alloggiati Web e Questura di Como.
Mandare la schedina non sostituisce l'identificazione. È su questo primo punto che si è giocata la partita del self check-in.
Circolare, TAR, Consiglio di Stato: com'è andata
Quando | Atto | Cosa dice |
|---|---|---|
18 novembre 2024 | Circolare del Ministero dell'Interno, prot. 38138 (Capo della Polizia) | Conferma la verifica "de visu". Il check-in solo da remoto (copie dei documenti online più codici o keybox) non soddisfa l'art. 109 |
27 maggio 2025 | TAR Lazio, sez. I-ter, sentenza 10210 | Annulla la circolare su ricorso di F.A.R.E. |
21 novembre 2025 | Consiglio di Stato, sez. III, sentenza 9101 | Accoglie l'appello del Ministero e respinge il ricorso: la circolare torna valida |
La circolare era indirizzata a Prefetti e Questori, con l'invito a diffonderla a Sindaci e Camere di commercio, e tramite queste alle associazioni di categoria. La Prefettura di Parma, per esempio, l'ha trasmessa il 22 novembre 2024, richiamando la sicurezza pubblica, il contesto internazionale e il Giubileo.
Il TAR l'aveva annullata per tre motivi: secondo i giudici introduceva un obbligo nuovo, non spiegava perché strumenti alternativi, come la verifica da remoto, non bastassero e non portava dati a sostegno. Il Consiglio di Stato ha riformato quella sentenza.
Cosa dice esattamente il Consiglio di Stato
I punti della sentenza 9101/2025 che contano per te:
L'obbligo di identificare non è mai stato abolito. Le semplificazioni successive (legge 135/2001, poi art. 40 del DL 201/2011, che ha introdotto l'invio telematico) hanno cambiato solo il modo di comunicare i dati alla Questura, non la verifica.
La verifica "non può che essere effettuata de visu": chi ospita deve accertare che quella persona sia presente nella casa in quella data. La circolare non crea un obbligo nuovo: descrive come si rispetta quello che c'è.
Il videocollegamento. La sentenza dice che la verifica "potrebbe essere effettuata mediante appositi dispositivi di videocollegamento predisposti dal gestore all'ingresso della struttura", purché idonei ad accertare "hic et nunc", cioè qui e ora, la corrispondenza tra ospite e documento. Aggiunge che la circolare "non tocca questi aspetti, né per converso li esclude categoricamente".
La keybox in sé non è giudicata. La sentenza la nomina solo per descrivere la prassi censurata: documenti online più codice o cassetta, senza alcun controllo visivo. Non impone nemmeno, in modo espresso, la presenza fisica del gestore.
Nota il verbo: "potrebbe". È un'apertura, non un via libera. Al 22 ottobre 2026 non abbiamo trovato una nuova circolare del Ministero dell'Interno, né indicazioni ufficiali di Prefetture o Questure, che dicano come deve essere fatto il videocollegamento.
Cosa è lecito e cosa no, in pratica
La keybox
Si può usare, per custodire le chiavi. Non si può usare per far entrare un ospite che nessuno ha visto. In pratica: il codice della cassetta o le chiavi arrivano all'ospite dopo che qualcuno ha verificato di persona (o, con i limiti visti sopra, in video) che è lui.
Smart lock, tastierini e codici
Stesso discorso. Circolare e sentenza citano insieme "codici di apertura automatizzata delle porte" e keybox: sono strumenti per aprire la porta, non per identificare. Diventa un problema se il codice parte in automatico appena l'ospite carica la foto del documento.
Check-in con una persona sul posto
È la soluzione più sicura: tu, un collaboratore o il gestore incontrate l'ospite, confrontate il viso con il documento originale e poi consegnate le chiavi o il codice. Va fatto per ogni ospite, non solo per chi ha prenotato.
In Lombardia c'è anche una regola regionale: per gli alloggi in locazione turistica l'Allegato G bis del regolamento regionale 7/2016 (introdotto dal R.R. 6/2025) prevede un ricevimento o un recapito concordato in anticipo. Non impone di essere presenti e non sostituisce la verifica dell'art. 109.
Videochiamata
Qui serve prudenza. La sentenza descrive dispositivi "predisposti dal gestore all'ingresso" che permettano il confronto "qui e ora". La nostra lettura: una videochiamata fatta giorni prima, o mentre l'ospite è ancora in aeroporto, non verifica chi entra davvero in casa. Più ti avvicini a quella descrizione (ospite davanti alla porta, documento originale in mano, confronto in diretta, codice dato solo dopo), più sei vicino a ciò che la sentenza considera possibile. Ma resta una possibilità, non una regola scritta.
Documenti mandati online
Raccogliere in anticipo i documenti è utile: velocizza la schedina per Alloggiati Web. Da solo, però, non basta: è proprio il caso che circolare e sentenza escludono.
Il self check-in di Airbnb
Airbnb indica come metodi di self check-in più diffusi serratura smart, tastierino e lockbox, da impostare nella guida all'arrivo dell'annuncio. La pagina non parla dell'identificazione richiesta in Italia: attivare l'opzione non ti esonera dall'art. 109.
La tabella
Soluzione | È sufficiente? | Note |
|---|---|---|
Documenti online + codice o keybox, nessun controllo | No | È la procedura che circolare e Consiglio di Stato escludono |
Keybox o smart lock, codice dato dopo la verifica di persona | Sì | La keybox serve solo a custodire le chiavi |
Check-in di persona (tu, collaboratore, gestore) | Sì | Confronto viso-documento originale per ogni ospite |
Videocollegamento all'ingresso, in tempo reale, con documento originale | Forse | La sentenza dice "potrebbe"; manca un'indicazione ufficiale su come farlo |
Videochiamata giorni prima o lontano dalla casa | Non risulta sufficiente | Non verifica chi entra davvero (nostra lettura) |
Solo schedina su Alloggiati Web | No | È un obbligo diverso, non sostituisce la verifica |
Dove metti la keybox: condominio e spazio pubblico
Anche quando il check-in è fatto bene, il posto dove fissi la cassetta può creare problemi.
Nelle parti comuni del condominio (androne, cancello, recinzione comune) valgono le regole sull'uso delle cose comuni: ciascun partecipante può servirsene "purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso" (art. 1102 c.c., richiamato per il condominio dall'art. 1139 c.c.). Leggi prima il regolamento di condominio e parla con l'amministratore. Cosa può decidere il condominio sugli affitti brevi lo spieghiamo in il condominio può vietare gli affitti brevi?.
Su strada e spazio pubblico decidono i Comuni:
Milano: il Consiglio comunale ha vietato i portachiavi (lockbox) installati su pali e cancelli, con sanzioni fino a 400 euro.
Firenze: il Consiglio comunale ha approvato divieti di keybox, motivati dal Comune con ragioni di sicurezza.
Como: al 22 ottobre 2026 non abbiamo trovato una regola specifica sulle keybox. Prima di fissarne una all'esterno, su un muro che dà sulla strada, una ringhiera o un palo, chiedi al Comune.
Se hai una casa in un altro Comune del lago, vale lo stesso consiglio: le regole di polizia urbana cambiano da Comune a Comune.
Cosa rischi
Art. 109 TULPS. L'articolo non ha una sanzione propria: si applica l'art. 17 del TULPS, che punisce penalmente le violazioni del testo unico non altrimenti sanzionate, con l'arresto fino a tre mesi o l'ammenda fino a 206 euro. La pena è indicata nell'ordinanza 262/2005 della Corte costituzionale; il Consiglio di Stato, nella sentenza 9101/2025, richiama l'art. 17 come norma che punisce penalmente le violazioni del TULPS non altrimenti sanzionate. Come venga contestata, caso per caso, la sola mancata verifica "de visu" quando la schedina è stata mandata non lo abbiamo trovato chiarito in indicazioni ufficiali: per un caso concreto chiedi a un avvocato.
Regolamenti comunali. Se la keybox è dove il Comune la vieta, rischi la sanzione prevista dal Comune (a Milano fino a 400 euro).
Condominio. Se la cassetta è nelle parti comuni contro il regolamento o senza accordo, rischi una contestazione dal condominio.
Domande frequenti
Le keybox sono legali negli affitti brevi?
Sì, nessuna legge vieta la cassetta in sé. Non è legale usarla per far entrare ospiti che nessuno ha identificato. E alcuni Comuni la limitano: Milano, per esempio, vieta i portachiavi su pali e cancelli.
Il check-in da remoto è legale?
Il check-in solo da remoto, con documenti online e codice, no: lo escludono la circolare del Ministero dell'Interno del 18 novembre 2024 e il Consiglio di Stato. Un videocollegamento in tempo reale all'ingresso potrebbe essere compatibile, ma manca un'indicazione ufficiale su come farlo.
Basta una videochiamata su WhatsApp?
Non c'è una risposta ufficiale. La sentenza parla di dispositivi predisposti all'ingresso che confrontino "qui e ora" persona e documento. Una chiamata fatta lontano dalla casa o giorni prima non risponde a questa descrizione.
Posso usare il self check-in di Airbnb?
Puoi impostarlo, ma l'identificazione resta a tuo carico. Dai il codice o le chiavi solo dopo aver verificato ogni ospite.
Posso mettere una keybox sul cancello del condominio?
Il cancello è una parte comune: leggi il regolamento e chiedi all'amministratore. Se il cancello dà sulla strada, controlla anche le regole del Comune.
Cosa rischio se non identifico gli ospiti?
La violazione dell'art. 109 TULPS rientra nell'art. 17: arresto fino a tre mesi o ammenda fino a 206 euro. È una sanzione penale, non una multa amministrativa.
Fonti
Consiglio di Stato, sez. III, sentenza n. 9101/2025 del 21/11/2025, ric. 5732/2025 (testo integrale)
Corte costituzionale, ordinanza n. 262/2005 (art. 109 e art. 17 TULPS)
Polizia di Stato, Alloggiati Web, DM 7 gennaio 2013 (testo originario: il termine di 6 ore, inserito nell'art. 109 TULPS dal DL 53/2019 convertito dalla L. 77/2019, è stato recepito nel decreto dal DM 16 settembre 2021)
Codice civile, art. 1102 (uso della cosa comune) e art. 1139 (rinvio per il condominio)
Comune di Milano, comunicato del Consiglio comunale sul divieto dei lockbox su pali e cancelli
Comune di Firenze, comunicato sui divieti di keybox approvati dal Consiglio comunale
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Questo articolo ha scopo informativo e non sostituisce il parere di un commercialista o di un consulente.
