Aggiornato al 23 ottobre 2026
In breve
Il lavoro è lo stesso in tutti e tre i modelli: annuncio e prezzi, messaggi, check-in con identificazione dell'ospite, pulizie, schedine, imposta di soggiorno, dati mensili, tasse. Cambia solo chi lo fa.
Il co-host su Airbnb è una persona a cui dai accesso al tuo annuncio, con tre livelli di permessi. Il compenso lo decidete voi: Airbnb permette di girargli le spese di pulizia, una percentuale o un importo fisso per prenotazione.
Se Airbnb ti applica la ritenuta del 21% (lo fa con gli host non professionali), anche con un co-host la calcola sull'importo lordo, prima della quota del co-host. E verso Airbnb resti responsabile di quello che fa il co-host.
Con un property manager affidi tutta la gestione con un contratto. Se affitti da privato e incassa lui, è lui ad applicare la ritenuta del 21%. Alcuni obblighi, come i dispositivi di sicurezza, restano legati a te come locatore.
Non esiste una scelta giusta per tutti: dipende da quanto tempo hai, da quanto vivi vicino alla casa e da quanto è complessa la casa.
Affittare una casa ai turisti è un piccolo lavoro, che non finisce quando l'ospite prenota. Puoi farlo tutto da solo, farti aiutare da un co-host o affidarlo a un property manager. Le basi sono nella guida su come funzionano gli affitti brevi.
Il lavoro da fare, chiunque lo faccia
Gli obblighi di legge sono spiegati uno per uno nella checklist delle regole in Lombardia.
Per ogni prenotazione
Rispondere alle richieste e ai messaggi prima dell'arrivo, anche la sera e nei festivi.
Fare il check-in e verificare che ogni ospite sia la persona del documento: per il Consiglio di Stato (sentenza 9101/2025) la verifica va fatta "de visu", foto del documento e keybox da sole non bastano.
Trasmettere le generalità degli ospiti alla Questura su Alloggiati Web entro 24 ore dall'arrivo.
Riscuotere l'imposta di soggiorno, se il Comune l'ha istituita.
Organizzare pulizie e biancheria, controllare la casa dopo la partenza, gestire eventuali danni.
Gestire gli imprevisti durante il soggiorno: una caldaia che si ferma, una chiave persa.
Scrivere la recensione all'ospite.
Ogni mese e ogni anno
Aggiornare prezzi e calendario sui portali.
Caricare arrivi e presenze su ROSS1000, il sistema regionale lombardo, entro il giorno 5 del mese successivo.
Versare l'imposta di soggiorno secondo il regolamento comunale e presentare la dichiarazione annuale entro il 30 giugno.
Controllare i pagamenti dei portali, le ritenute subite e le spese.
Manutenzioni, scorte, verifiche di rilevatori ed estintori.
Una volta l'anno: la dichiarazione dei redditi, con la cedolare secca, con l'IRPEF ordinaria o nel regime d'impresa.
A monte ci sono le pratiche per partire: comunicazione al Comune tramite SUAP (CIA, o SCIA se l'attività è d'impresa), codice regionale CIR e codice nazionale CIN. Il passo passo è nella guida su CIN e CIR in Lombardia.
Quante ore servono? Un esempio da rifare con i tuoi numeri
Non esiste un dato ufficiale sulle ore di gestione di un affitto breve, e non te ne diamo uno. Ti diamo un metodo, con un'ipotesi dichiarata.
Ipotesi: 4 prenotazioni al mese, pulizie affidate a un'impresa. Per ogni prenotazione mettiamo da 30 a 60 minuti di messaggi, circa un'ora per il check-in di persona (tragitto compreso, se abiti vicino), mezz'ora tra schedina, controllo della casa e recensione. Sono 2–2,5 ore a prenotazione, quindi 8–10 ore al mese, più 2–3 ore di amministrazione: prezzi, ROSS1000, conti.
Il totale cambia molto con quante prenotazioni fa la casa (più sono corte, più check-in ci sono), quanto abiti lontano (con un'ora di macchina all'andata e una al ritorno per ogni check-in, il conto quasi raddoppia) e quanti imprevisti ha la casa.
Gestire da solo
Fai tutto tu, o con l'aiuto di un'impresa di pulizie che paghi a parte.
Pro: non paghi un compenso di gestione e controlli ogni dettaglio.
Contro: il tempo, la reperibilità (gli ospiti scrivono anche di notte) e la necessità di essere presente o di avere qualcuno sul posto per ogni check-in.
Competenze: scrivere un buon annuncio, fare foto decenti, impostare i prezzi stagione per stagione, conoscere gli obblighi e le scadenze.
Obblighi: sono tutti tuoi. Se pubblichi su Airbnb e sei un host non professionale, Airbnb trattiene la ritenuta del 21% sui tuoi incassi; la cedolare la calcoli in dichiarazione, come spieghiamo in cedolare secca: 21% o 26%?
Il co-host su Airbnb: come funziona davvero
Su Airbnb il co-host è una persona che aggiungi al tuo annuncio e che ti aiuta a gestirlo. Airbnb lo descrive come qualcuno che aiuta il titolare dell'annuncio a prendersi cura della casa e degli ospiti: di solito un familiare, un vicino, un amico fidato o un aiuto pagato. Puoi aggiungere fino a 10 co-host a un annuncio.
I permessi
Livello | Cosa può fare | Cosa non può fare |
|---|---|---|
Accesso completo | Modificare calendario, prezzi e annuncio, accettare o rifiutare richieste, scrivere agli ospiti, vedere la dashboard dei guadagni, invitare o rimuovere co-host e cambiarne i permessi, indicarsi come host principale | Aggiungere altri co-host con accesso completo, impostare o modificare i compensi dei co-host, vedere il metodo di pagamento e i dati fiscali tuoi o di altri co-host |
Accesso al calendario e alla messaggistica | Vedere il calendario, scrivere agli ospiti e ricevere un compenso | Modificare calendario, prezzi o annuncio, accettare richieste |
Accesso al calendario | Vedere il calendario e ricevere un compenso | Scrivere agli ospiti, gestire le prenotazioni |
Il co-host con accesso completo può anche gestire per conto tuo le richieste di rimborso per danni causati dagli ospiti. Tu puoi cambiare i permessi in qualsiasi momento, e rispondi anche dei co-host aggiunti da un co-host con accesso completo.
I compensi e come si dividono
Airbnb non fissa una tariffa per i co-host: la decidete tu e il co-host. Solo il titolare dell'annuncio può impostare il compenso, scegliendo tra quattro formule:
spese di pulizia: il co-host riceve il costo pulizie dell'annuncio (utile se il co-host è chi pulisce);
spese di pulizia più percentuale;
percentuale, con o senza le spese di pulizia nella base;
importo fisso per prenotazione.
Due dettagli contano. La percentuale si calcola sui guadagni potenziali dell'host: prezzo per notte per il numero di notti, più i costi extra come le pulizie, meno la commissione di Airbnb e le tasse applicabili. E se gli incassi di una prenotazione non bastano a coprire i compensi, i co-host hanno la precedenza e a te va quello che resta.
Il co-host ha 14 giorni per accettare la proposta e, nella maggior parte dei casi, riceve il compenso entro il giorno lavorativo dopo il check-in, insieme all'host. Ci possono essere limiti diversi a seconda del Paese tuo, del co-host e della casa.
La commissione di Airbnb resta a parte: dal 2026 per la maggior parte degli host è unica, al 15,5%. Per confronto, nei listini pubblici di gestori professionali che abbiamo raccolto si va dal 10% (servizi solo online) al 25% (gestione completa), su basi diverse: vedi quanto costa un gestore di affitti brevi.
Co-host amico o co-host professionale
L'amico (o il familiare, il vicino) di solito copre una parte del lavoro (check-in, chiavi, un controllo dopo le pulizie), spesso senza un contratto. Costa poco, ma se si ammala o va in vacanza resti scoperto, e non sempre conosce prezzi e obblighi.
Il professionista lo fa di mestiere. Chiedigli un accordo scritto, chi copre pulizie e manutenzioni e chi lo sostituisce quando non c'è. Su Airbnb c'è anche la Co-Host Network, attiva in Italia, dove trovi co-host vicino alla casa: per entrarci devono avere uno storico recente (almeno 10 soggiorni, o 3 soggiorni per almeno 100 notti, negli ultimi 12 mesi), valutazione media di almeno 4,8 e meno del 3% di cancellazioni. Il co-host indica quali servizi offre e quanto chiede.
In entrambi i casi tieni presente tre cose dei termini di Airbnb per i co-host:
Airbnb non è parte dell'accordo tra te e il co-host. Cosa fa, quanto prende, come si esce: scrivetelo voi.
Verso Airbnb sei responsabile delle azioni e omissioni del tuo co-host.
Il co-host lavora sull'annuncio Airbnb. Se pubblichi anche su altri portali o hai prenotazioni dirette, quegli accessi e quei pagamenti vanno organizzati a parte.
Le tasse: il proprietario e il co-host
Per te. Il compenso del co-host non abbassa la base della ritenuta. Se sei un host non professionale, Airbnb applica il 21% sul pagamento lordo, prima di detrarre la commissione dell'host e la quota del co-host, e ogni anno ti manda la Certificazione Unica con le ritenute. In cedolare secca, inoltre, le spese non si scalano: lo spieghiamo nell'articolo sui costi di gestione.
Per il co-host. Airbnb non applica ritenute sui compensi da co-host in Italia e nei suoi termini precisa che il co-host è responsabile dei propri obblighi fiscali. Non abbiamo trovato indicazioni ufficiali dell'Agenzia delle Entrate specifiche per il co-host: se il compenso vada dichiarato come prestazione occasionale o richieda una partita IVA dipende da come e quanto spesso lo fa. È una domanda per il commercialista del co-host.
Se il co-host incassa per te fuori da Airbnb (prenotazioni dirette, altri portali), la situazione cambia. Per l'Agenzia delle Entrate gli intermediari che incassano i canoni o intervengono nel pagamento di locazioni brevi tra privati devono applicare la ritenuta del 21%; e intermediario è chi offre questo servizio in modo abituale, anche se non è un agente immobiliare. Se un amico che ti dà una mano ogni tanto rientri in questa definizione, e se un co-host che lavora solo dentro Airbnb abbia altri obblighi da intermediario (come la comunicazione dei contratti), non risulta chiarito: chiedi al commercialista.
Il property manager (gestione completa)
Il property manager si occupa di tutta la gestione, su tutti i canali, con un contratto. Se il contratto è un mandato, il gestore agisce per tuo conto, ti deve un rendiconto e ti gira quanto incassa (art. 1713 del Codice civile).
Pro: il tuo tempo si riduce al minimo; una squadra per check-in, pulizie e manutenzioni; esperienza su prezzi, annunci e pratiche.
Contro: paghi un compenso sull'intero servizio, e il risultato dipende molto da chi scegli e da come è scritto il contratto.
Chi incassa: se affitti da privato e i soldi passano dal gestore, è lui a trattenere la ritenuta del 21%, versarla e certificartela. Nel rendiconto devi trovare lordo, commissioni, compenso, ritenuta e netto.
Affitto garantito: alcuni gestori prendono la casa in affitto e la riaffittano ai turisti. L'Agenzia delle Entrate include il sublocatore tra chi può fare locazioni brevi: in quel caso chi affitta ai turisti è lui. Leggi bene il contratto e fallo vedere al commercialista.
Le clausole da controllare (durata, recesso, esclusiva, rendiconto, uso della casa) sono in quanto costa un gestore di affitti brevi.
Chi fa cosa: CIN, Alloggiati Web, imposta di soggiorno, ritenuta
Obbligo | Da solo | Con un co-host su Airbnb | Con un property manager |
|---|---|---|---|
Comunicazione al Comune (CIA o SCIA), CIR, CIN | Tu | Tu; il co-host può aiutarti a preparare le pratiche | Chi affitta a proprio nome, di solito tu; il gestore può preparare le pratiche. Se subaffitta, il locatore è lui |
Rilevatori di gas e CO, estintori | Tu | Tu | Il gestore può occuparsene, ma la sanzione è riferita al locatore |
Identificazione "de visu" | Tu | Chi fa il check-in: decidetelo per iscritto | Il gestore, se fa lui il check-in |
Alloggiati Web | Tu | Tu o un incaricato | Il gestore come incaricato, se previsto dal contratto |
ROSS1000, entro il 5 del mese | Tu | Tu, o chi incarichi | Di solito il gestore |
Imposta di soggiorno | Tu, salvo che la riscuota il portale | Da stabilire per iscritto | Da stabilire per iscritto |
Ritenuta del 21% | Il portale, se interviene nel pagamento (Airbnb lo fa per gli host non professionali) | Airbnb (host non professionali), sull'importo lordo prima della quota del co-host | Il gestore, se incassa lui e tu affitti da privato |
Dichiarazione dei redditi | Tu | Tu; il co-host dichiara il suo compenso | Tu |
Le regole su Comune, CIR e ROSS1000 sono quelle lombarde (L.R. 27/2015). Per l'imposta di soggiorno, nelle locazioni brevi la legge rende responsabile del pagamento chi incassa il canone o interviene nel pagamento (art. 4, comma 5-ter, DL 50/2017); i dettagli li fissa il regolamento comunale. Se più soggetti toccano i soldi, mettete per iscritto chi riscuote, chi versa e chi presenta la dichiarazione.
Rischi e responsabilità
Le responsabilità non si delegano tutte. Per il Ministero del Turismo la sanzione per rilevatori ed estintori mancanti è riferita al locatore. Se un gestore pubblica l'annuncio senza CIN, secondo il Ministero rispondi tu solo se non gli avevi comunicato il codice.
Con un co-host, una cancellazione o un messaggio sbagliato finiscono sul tuo annuncio. Con un amico senza contratto non è chiaro chi paga se qualcosa va storto: anche un accordo di una pagina aiuta.
Con un property manager, il rischio principale è il contratto: un recesso difficile, un'esclusiva che non volevi, rendiconti poco chiari.
Più di due appartamenti. Dal 2026, se affitti in forma breve più di due appartamenti, l'attività si presume d'impresa, anche se la gestione è affidata a qualcun altro. Ne parliamo in affitti brevi con più di due case.
Il confronto in una tabella
Da solo | Co-host amico | Co-host professionale | Property manager | |
|---|---|---|---|---|
Tuo tempo | Tutto | Meno, ma resti il riferimento | Poco | Minimo |
Competenze che servono a te | Tutte | Quasi tutte | Saper scegliere e controllare | Saper scegliere e controllare |
Costo | Nessun compenso, solo spese | Basso o nullo | Compenso concordato | Compenso sull'intero servizio, di solito in percentuale |
Canali | Quelli che segui tu | Di solito solo Airbnb | Di solito Airbnb, a volte altri | Tutti quelli previsti dal contratto |
Chi incassa | Portali o tu | Airbnb paga te (e il co-host, se previsto) | Airbnb paga te e il co-host | Portali o gestore, secondo contratto |
Contratto | Non serve | Spesso assente | Accordo scritto | Contratto di gestione (per esempio un mandato) |
Rischio principale | Tempo ed errori sugli obblighi | Disponibilità e preparazione | Dipendenza da una persona | Clausole del contratto |
Come decidere: villa sul lago o bilocale in città
Non diamo soglie in euro o in notti: dipendono dalla tua casa.
Una villa sul lago, magari con giardino, piscina o accesso all'acqua. Più ospiti, più cose che possono rompersi. Se vivi lontano, ogni check-in "de visu" e ogni guasto ti costano tempo e viaggi. Chi va in casa in un'ora se si blocca il cancello? Chi coordina giardiniere, piscina e pulizie? Se la risposta è "nessuno", da solo è difficile; un co-host amico può bastare solo se vive vicino ed è davvero disponibile.
Un bilocale in città, a Como o in un centro sul lago. La casa è semplice, gli imprevisti sono pochi, ma se fa molte prenotazioni corte i check-in si moltiplicano. Se abiti vicino e hai tempo la sera, gestire da solo è realistico; un co-host per i check-in può bastare per le settimane in cui non ci sei.
In ogni caso chiediti quante ore al mese puoi dedicare davvero, anche ad agosto e nei weekend (rifai il conto con l'esempio sopra), e se ti basta Airbnb: il co-host è uno strumento di Airbnb, mentre altri canali e prenotazioni dirette vanno gestiti a parte.
Se scegli un gestore, prima di firmare leggi come scegliere un property manager sul Lago di Como.
Domande frequenti
Cosa fa un co-host su Airbnb?
Ti aiuta a gestire l'annuncio. Secondo i permessi che gli dai, può modificare calendario e prezzi, scrivere agli ospiti e accettare prenotazioni; se lo concordate, si occupa anche di check-in, chiavi e pulizie.
Quanto prende un co-host Airbnb?
Non c'è una tariffa fissata da Airbnb: lo decidete voi. Sulla piattaforma il compenso può essere il costo pulizie, una percentuale (calcolata sui guadagni dopo la commissione di Airbnb), le due cose insieme o un importo fisso per prenotazione.
Il compenso del co-host riduce le mie tasse?
In cedolare secca no: l'imposta si calcola sul corrispettivo lordo, senza scalare le spese. E se Airbnb ti applica la ritenuta del 21%, la calcola sull'importo lordo, prima della quota del co-host.
Il co-host deve avere la partita IVA?
Non abbiamo trovato indicazioni ufficiali specifiche dell'Agenzia delle Entrate. In Italia Airbnb non applica ritenute sul suo compenso e lo considera responsabile dei propri obblighi fiscali; se basti la prestazione occasionale o serva la partita IVA lo valuta il suo commercialista.
Con un property manager chi fa le schedine e il CIN?
Le schedine su Alloggiati Web le può trasmettere il gestore come incaricato. Il CIN lo chiede il locatore, di solito tu, anche se il gestore può prepararti la pratica. Scrivete nel contratto chi fa cosa.
Meglio un co-host o un property manager?
Il co-host conviene se ti serve aiuto su una parte del lavoro e ti basta Airbnb. Il property manager se vuoi delegare tutto, su più canali, con un contratto e un rendiconto.
Fonti
Airbnb, Centro assistenza: Come funzionano i compensi del co-host
Airbnb, Termini del servizio aggiuntivi per Co-Host (aggiornati al 12 marzo 2024)
Airbnb, Centro assistenza: Italy income tax withholding overview for hosts
Airbnb, Centro assistenza: Requirements to join and stay on the Co-Host Network
Airbnb, How much does Airbnb charge Hosts? (13 ottobre 2026)
Agenzia delle Entrate, Circolare n. 24/E del 12 ottobre 2017, locazioni brevi (testo integrale anche sul portale del MEF)
Agenzia delle Entrate, Circolare n. 10/E del 10 maggio 2024, locazioni brevi
Ministero del Turismo, FAQ Banca dati strutture ricettive (aggiornate all'11 maggio 2026)
Codice civile, art. 1713, obbligo di rendiconto del mandatario (Normattiva)
Consiglio di Stato, sez. III, 21 novembre 2025, n. 9101 (scheda su Eius)
L.R. Lombardia 1 ottobre 2015, n. 27, testo su NormeLombardia
Regione Lombardia, Informazioni importanti per l'avvio della struttura ricettiva
DL 34/2020, art. 180 (imposta di soggiorno), testo pubblicato dal Comune di Arezzo
Hai una casa sul Lago di Como?
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Questo articolo ha scopo informativo e non sostituisce il parere di un commercialista o di un consulente.
