Aggiornato al 6 novembre 2026
In breve
Il disegno di legge di bilancio 2027 è alla Camera (A.C. 3174, presentato il 30 ottobre 2026; dal 4 novembre prosegue come A.C. 3174-bis ed è assegnato alla Commissione Bilancio). Non è ancora legge: il testo può cambiare in Parlamento.
Canone concordato: la cedolare secca scenderebbe dal 10% al 5%, e all’1% se l’inquilino ha meno di 36 anni quando firma. Vale solo per i contratti nuovi firmati nel 2027, sui canoni dal 2027 al 2031, e solo nei Comuni dove oggi si applica il 10%.
Proroghe e rinnovi firmati nel 2027 di contratti già in corso sono esclusi.
Negozi (categoria C/1 fino a 200 mq): cedolare al 21% per i contratti firmati nel 2027.
Affitti brevi: nel testo depositato non abbiamo trovato modifiche. Restano 21% per una casa e 26% per le altre, l’impresa presunta oltre due appartamenti e il CIN.
A che punto è la Legge di bilancio 2027
Il Consiglio dei ministri ha approvato il disegno di legge di bilancio il 28 ottobre 2026. Il testo è stato presentato alla Camera dei deputati il 30 ottobre 2026 come A.C. 3174, “Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2027 e bilancio pluriennale per il triennio 2027-2029”.
Il 4 novembre il Presidente della Camera ha stralciato alcune norme estranee alla manovra (articoli 69 comma 8, 105 e 115). Il disegno di legge prosegue come A.C. 3174-bis. Lo stesso giorno è stato assegnato alla Commissione Bilancio, che lo esamina in sede referente. Le norme su cedolare secca e bonus edilizi (articoli 4 e 5) non sono tra quelle stralciate.
Cosa succede adesso:
Fase | Cosa avviene |
|---|---|
Camera | Esame in Commissione Bilancio, emendamenti, voto dell’Aula |
Senato | Seconda lettura: se cambia il testo, torna alla Camera |
Entro fine anno | Approvazione definitiva e pubblicazione in Gazzetta Ufficiale |
La Costituzione chiede alle Camere di approvare ogni anno il bilancio per legge. Se non ci riescono entro l’anno serve l’esercizio provvisorio, che può essere concesso solo per legge e per non più di quattro mesi. Per questo l’approvazione definitiva arriva di solito a fine dicembre.
Tutto quello che leggi qui sotto viene dal testo del disegno di legge depositato alla Camera. Fino al voto finale ogni misura può essere modificata, ridotta o tolta.
Canone concordato: cedolare dal 10% al 5%
Oggi chi affitta con un contratto a canone concordato può scegliere la cedolare secca al 10% se la casa si trova in uno dei Comuni indicati dalla legge: quelli dell’articolo 1 del decreto-legge 551/1988 e gli altri Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE. Negli altri Comuni l’aliquota della cedolare è quella ordinaria del 21%.
L’articolo 5 del disegno di legge prevede che:
per i canoni dal 1° gennaio 2027 al 31 dicembre 2031,
dei contratti concordati che oggi hanno il 10%,
stipulati nell’anno 2027,
la cedolare scenda al 5%.
L’1% per gli inquilini sotto i 36 anni
L’aliquota scende ancora, all’1%, se “all’atto della stipulazione, il conduttore ha un’età inferiore a trentasei anni”. Il Governo, presentando la manovra, ha parlato di inquilini “fino a 35 anni”: è la stessa cosa detta in un altro modo. Conta l’età alla firma del contratto.
Il testo non dice come si fa quando gli inquilini sono più di uno e hanno età diverse. È un punto da chiarire.
Solo contratti nuovi, con alcune esclusioni
Contratti firmati nel 2027. Quelli firmati prima, anche se ancora in corso, restano al 10%.
Primo rinnovo. L’aliquota ridotta vale anche per il primo rinnovo dei contratti firmati nel 2027, ma sempre entro il 31 dicembre 2031.
Proroghe e rinnovi nel 2027. Se nel 2027 proroghi o rinnovi un contratto già esistente, lo sconto non si applica.
Contratti “rifatti”. Niente sconto se il nuovo contratto prende il posto di un contratto sulla stessa casa che al 30 settembre 2026 era in corso e non scaduto, ed è stato interrotto in anticipo. L’esclusione riguarda il caso in cui il nuovo contratto è fra le stesse parti, oppure è con chi al 30 settembre 2026 era residente o domiciliato nella casa, o fa parte della famiglia del precedente inquilino.
In pratica la misura premia chi mette sul mercato del concordato una casa nuova, non chi riscrive un contratto che ha già.
Negozi: cedolare al 21%
Sempre l’articolo 5 introduce una cedolare secca per i negozi (categoria catastale C/1) fino a 200 mq, pertinenze escluse, per i contratti stipulati nel 2027. L’aliquota è il 21%, ridotta al 10% nei Comuni capoluogo di città metropolitana. Como non lo è.
Ci sono condizioni: l’inquilino deve usare il locale solo per un’arte, una professione o un’impresa commerciale, e il regime non vale per i contratti rifatti fra le stesse parti dopo un contratto interrotto in corso al 30 settembre 2026. Se hai un negozio sfitto in centro, è una misura da guardare con il commercialista.
Cosa NON cambia per gli affitti brevi
Nel testo depositato non abbiamo trovato norme sulle locazioni brevi. Abbiamo letto i primi 21 articoli, dove ci sono le norme su cedolare e bonus casa, e la sintesi di tutte le misure nella relazione illustrativa del Governo: non si parla di locazioni brevi, CIN, imposta di soggiorno, ritenuta delle piattaforme o IMU. L’articolo 5 sulla cedolare riguarda solo il canone concordato e i negozi.
Per chi affitta ai turisti, quindi, al 6 novembre 2026 restano le regole di oggi:
Regola | Cosa prevede oggi | Modifiche nel DDL 2027? |
|---|---|---|
Cedolare affitti brevi | 26%, ridotta al 21% per una sola casa scelta da te | Nessuna trovata |
Numero di appartamenti | Dal 2026, oltre due appartamenti l’attività si presume d’impresa | Nessuna trovata |
Ritenuta delle piattaforme | 21% a titolo d’acconto se incassano o intervengono nel pagamento | Nessuna trovata |
CIN | Obbligatorio (art. 13-ter DL 145/2023) | Nessuna trovata |
Dal 2027 le regole sulle locazioni brevi si trovano nel nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026, articoli 207 e 208), che si applica dal 1° gennaio 2027. È un riordino delle norme, non una modifica delle aliquote.
Attenzione: durante l’esame in Parlamento possono arrivare emendamenti anche su questo tema. Aggiorneremo l’articolo se succede. Il dettaglio delle regole attuali è in Cedolare secca affitti brevi: 21% o 26%? e in Da 3 case è impresa.
Lago di Como: conviene passare dal breve al concordato?
Dove vale lo sconto
Lo sconto al 5% vale solo nei Comuni dove oggi il concordato paga il 10%. Nell’elenco dei Comuni ad alta tensione abitativa pubblicato da Regione Lombardia, per la provincia di Como c’è solo Como, come tutti i capoluoghi di provincia.
Quindi:
Casa nel Comune di Como: lo sconto può interessarti.
Casa a Cernobbio, Moltrasio, Blevio, Torno, Bellagio, Tremezzina e negli altri Comuni del lago: questi Comuni non sono nell’elenco. Un contratto concordato lì paga la cedolare al 21%, e la manovra non lo cambia.
Prima di decidere controlla l’elenco aggiornato e chiedi al commercialista: possono esistere casi particolari.
Un esempio con numeri tondi
Esempio solo per capire il meccanismo. I numeri non sono medie di mercato. Il canone concordato a Como non è libero: dipende dalle fasce dell’accordo territoriale valido per Como.
Hai un bilocale a Como. Ipotizziamo:
Affitto breve: 24.000 € lordi all’anno. È la tua unica casa in affitto breve, quindi cedolare al 21% sul lordo. Per commissioni, pulizie, biancheria, utenze e gestione ipotizziamo 9.000 €.
Canone concordato firmato nel 2027: 10.800 € all’anno (900 € al mese). Le utenze le paga l’inquilino.
Lasciamo fuori dal conto IMU e manutenzione straordinaria, che paghi in tutti e due i casi.
Affitto breve | Concordato 10% (oggi) | Concordato 5% (DDL) | Concordato 1% (DDL, under 36) | |
|---|---|---|---|---|
Incasso lordo | 24.000 € | 10.800 € | 10.800 € | 10.800 € |
Cedolare | 5.040 € | 1.080 € | 540 € | 108 € |
Costi di gestione ipotizzati | 9.000 € | 0 € | 0 € | 0 € |
Resta a te | 9.960 € | 9.720 € | 10.260 € | 10.692 € |
In questo esempio lo sconto sposta il conto di qualche centinaio di euro all’anno. Basta cambiare un’ipotesi, cioè un’occupazione più alta d’estate o costi più bassi, e il risultato si ribalta. Le tasse contano, ma il punto vero è quanto incassa la casa nei due modi.
Cosa pesare oltre alle tasse
Flessibilità. Con il concordato la casa è occupata per anni: non la usi tu d’estate e non torni all’affitto breve quando vuoi.
Rischio. Nell’affitto breve paghi di più in gestione, ma non hai il rischio di un inquilino che smette di pagare per mesi.
Durata dello sconto. Il 5% vale sui canoni fino al 31 dicembre 2031. Dopo, salvo proroghe, si torna all’aliquota prevista per il concordato (oggi il 10%).
Tempi. Lo sconto vale solo per i contratti firmati nel 2027. Se ci pensi, hai un anno per decidere, ma solo dopo il voto finale saprai le regole esatte.
Il confronto completo fra affitto breve, transitorio e 4+4 è in Affitto lungo o affitto breve a Como. Per stimare quanto può rendere la tua casa in affitto breve, parti da Quanto rende una casa vacanze sul Lago di Como. Se la casa è ereditata e oggi è vuota, leggi anche Casa ereditata sfitta sul Lago di Como.
Le altre misure che toccano la casa
Il disegno di legge (articolo 4) conferma anche per le spese 2027 le detrazioni per ristrutturazioni al 50% per l’abitazione principale e al 36% per le altre case, e ripropone il bonus mobili. Senza la proroga, nel 2027 le aliquote scenderebbero al 36% e al 30%. Ne parliamo in Bonus ristrutturazione 2027 e affitti brevi.
Domande frequenti
La legge di bilancio 2027 è già in vigore?
No. Al 6 novembre 2026 è un disegno di legge all’esame della Camera. Diventa legge solo dopo il voto di Camera e Senato sullo stesso testo e la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, di solito a fine dicembre.
La cedolare al 5% vale anche per i contratti concordati che ho già?
No. Secondo il testo vale solo per i contratti firmati nel 2027. Proroghe e rinnovi fatti nel 2027 di contratti esistenti sono esclusi.
Cedolare all’1%: fino a che età deve avere l’inquilino?
Meno di 36 anni al momento della firma, secondo il testo depositato. Il Governo lo ha presentato come “fino a 35 anni”.
La cedolare secca sugli affitti brevi cambia nel 2027?
Nel testo presentato non abbiamo trovato modifiche: restano il 21% per una casa e il 26% per le altre, e oltre due appartamenti l’attività si presume d’impresa. Il Parlamento potrebbe però modificare il testo.
A Cernobbio posso avere la cedolare al 5% con il concordato?
Con le regole del testo depositato no, perché Cernobbio non è nell’elenco dei Comuni ad alta tensione abitativa: lì il concordato paga il 21%. Fai verificare il tuo caso al commercialista.
Quando saprò se la misura è definitiva?
Con l’approvazione finale della legge e la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale. Fino ad allora conviene non firmare nulla contando sullo sconto.
Fonti
A.C. 3174, Tomo I – Relazione illustrativa e relazione tecnica
Camera dei deputati, A.C. 3174-bis (prosecuzione dopo lo stralcio)
Governo, Comunicato stampa del Consiglio dei Ministri n. 195
ANCE – Sintesi del Consiglio dei Ministri n. 195 del 28 ottobre 2026
Decreto legislativo 19 giugno 2026, n. 117 – Testo unico delle imposte sui redditi (Normattiva)
Regione Lombardia – Elenco dei Comuni ad alta tensione abitativa (delibera CIPE 87/2003)
Delibera CIPE n. 87 del 13 novembre 2003 (copia Regione Piemonte)
Decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, art. 3, comma 2 – cedolare secca al 10% (Normattiva)
Agenzia delle Entrate, Circolare n. 10/E del 10 maggio 2024 – Locazioni brevi
Legge 30 dicembre 2025, n. 199, art. 1, comma 17 (Normattiva)
Hai una casa a Como o sul lago e ti stai chiedendo se tenerla in affitto breve o passare a un contratto lungo? Il confronto va fatto con i numeri della tua casa, non con quelli medi. Breva Collections può prepararti una valutazione gratuita del potenziale in affitto breve, così hai un termine di paragone concreto.
Questo articolo ha scopo informativo e non sostituisce il parere di un commercialista o di un consulente.
