Aggiornato al 23 ottobre 2026

In breve

• Airbnb dal 2026 trattiene all'host una commissione unica: il 15,5% per la maggior parte degli host. Booking.com applica la percentuale del tuo contratto, più alta con programmi come Genius; con Payments by Booking.com e bonifico aggiungi tra l'1,1% e il 3,1%, secondo la posizione.

• Le tasse non cambiano con il canale: in cedolare secca paghi il 21% o il 26% sul corrispettivo lordo. Se affitti da privato, cambia chi trattiene la ritenuta del 21%: il portale se incassa o interviene nel pagamento, nessuno se l'ospite paga te.

• Con il sito diretto non paghi commissioni, ma paghi l'incasso (con Stripe da 1,5% + 0,25 € per le carte standard dello Spazio economico europeo) e devi portarci tu gli ospiti, scrivere condizioni e informativa privacy, gestire danni e contestazioni.

• Su ogni canale, sito compreso, va indicato il CIN.

• Con più canali servono calendari allineati: l'iCal di Airbnb si aggiorna ogni 3 ore, un channel manager aggiorna tutto insieme.

"Meglio Airbnb o Booking?" non ha una risposta valida per tutti. Portali e sito diretto cambiano su commissioni, pagamenti, ritenuta, cancellazioni e danni. Li confrontiamo con le pagine ufficiali di Airbnb, Booking.com e Stripe. Per il quadro generale c'è la guida su come funzionano gli affitti brevi.

Le commissioni

Airbnb: tariffa unica al 15,5%

Nel 2026 Airbnb è passata da una commissione divisa a una commissione unica pagata dall'host: il 15,5% per la maggior parte degli host (altri pagano di solito tra il 14% e il 16%). Si applica al prezzo per notte e ai costi aggiuntivi come le pulizie, e viene tolta dal pagamento che ricevi; dove si applica l'IVA, la commissione mostrata la comprende.

Il vecchio modello diviso (di solito 3% all'host, più una commissione all'ospite) è in via di eliminazione; la tariffa unica è già obbligatoria, tra gli altri, per chi usa un software di gestione, e non si torna indietro.

Booking.com: la percentuale del tuo contratto

Booking non pubblica una tariffa unica. La commissione è una percentuale del valore di ogni prenotazione, fissata nel contratto, e varia per paese, tipo di struttura e posizione. Se in fattura la percentuale è più alta, Booking indica che puoi essere in un programma come Genius, Preferred Partner o Visibility Booster. È dovuta anche sulle penali che addebiti per cancellazioni tardive e mancate presentazioni (no-show).

Se usi Payments by Booking.com con accredito con bonifico, paghi in più tra l'1,1% e il 3,1%, secondo la posizione della struttura; Booking non precisa su quale importo si calcola. Con la carta di credito virtuale non c'è una percentuale fissa: il costo sostituisce quello che pagheresti per addebitare tu la carta.

Sito diretto: nessuna commissione, ma l'incasso si paga

Sul tuo sito nessun portale trattiene una percentuale, ma paghi chi incassa con la carta. Le tariffe standard di Stripe per l'Italia, per esempio, sono 1,5% + 0,25 € per le carte standard dello Spazio economico europeo, 2,8% + 0,25 € per le premium, 2,5% + 0,25 € per le carte del Regno Unito e 3,15% + 0,25 € per le internazionali (più il 2% se serve la conversione di valuta). Niente costi di attivazione o canoni mensili, ma ogni contestazione di un pagamento costa 20 €. Sito, motore di prenotazione e pubblicità si pagano a parte: dipendono da come lo costruisci, quindi niente cifre.

Un esempio su 1.000 €

Esempio. Una prenotazione da 1.000 €, pulizie comprese, imposta di soggiorno esclusa. Per Booking ipotizziamo, solo per l'esempio, una commissione del 15% (la tua è nel contratto) e calcoliamo il costo di Payments by Booking.com sui 1.000 €. Proprietario privato in cedolare secca al 21%, host non professionale su Airbnb.

La cedolare è la stessa sui tre canali: si calcola sul corrispettivo lordo pagato dall'ospite e la commissione del portale non si scala (vedi quanto costa un gestore di affitti brevi). La ritenuta non è un costo in più: su Airbnb ricevi 635 € (845 − 210), ma i 210 € li scali in dichiarazione. Il sito diretto lascia di più per prenotazione, ma l'esempio non conta i costi del sito e della pubblicità, né quante prenotazioni riesci a portarci.

Chi incassa e quando ti pagano

• Airbnb incassa e, secondo una sua pagina del 2022 (non ne abbiamo trovata una ufficiale più recente con questo dato), invia il pagamento circa 24 ore dopo il check-in; per i soggiorni lunghi, a rate mensili. Con verifiche in corso può arrivare fino a 45 giorni dopo il check-in. Poi contano i tempi del metodo scelto: con il conto corrente, da 3 a 5 giorni lavorativi.

• Booking.com con Payments by Booking.com incassa e ti paga con bonifico dopo il check-out, o con carta virtuale secondo la politica della prenotazione. A seconda della posizione, commissione e costo del pagamento vengono tolti da ogni accredito o pagati a fine mese.

• Booking.com senza Payments by Booking.com: incassi tu (carta prima dell'arrivo, all'arrivo o alla partenza) e paghi la commissione a fine mese, sulla fattura delle prenotazioni con check-out nel mese precedente.

• Sito diretto: l'ospite paga te, quando lo prevedono le tue condizioni.

Tasse: ritenuta e imposta di soggiorno

La ritenuta del 21%

Nelle locazioni brevi tra privati, chi incassa i canoni o interviene nel pagamento, portali compresi, trattiene per legge il 21% a titolo d'acconto, qualunque sia il tuo regime fiscale (circolare dell'Agenzia delle Entrate 10/E del 2024). Nella pratica:

• Airbnb la trattiene agli host non professionali con case in Italia, sui soggiorni fino a 30 notti, sul pagamento lordo prima della commissione, pulizie comprese e imposta di soggiorno esclusa. Dal 2026 smette per chi ha più di due annunci, ma l'aggiornamento non è sempre automatico: in alcuni casi devi cambiare tu lo stato nella sezione Tasse dell'account.

• Booking.com: stessa regola di legge, la ritenuta scatta solo se il portale incassa o interviene nel pagamento. Non abbiamo trovato una pagina ufficiale di Booking sulla sua prassi in Italia: controlla gli estratti che ricevi.

• Sito diretto: se l'ospite paga te, nessuno trattiene nulla e versi tutto tu con la dichiarazione.

Aliquote e scadenze sono in cedolare secca: 21% o 26%?; con più di due appartamenti, dal 2026, l'attività si presume d'impresa (vedi affitti brevi con più di due case). Al 22 ottobre 2026 il disegno di legge di Bilancio 2027 non risulta ancora presentato al Parlamento, e nelle anticipazioni non ci sono misure sugli affitti brevi.

L'imposta di soggiorno

Airbnb riscuote e versa l'imposta di soggiorno solo nei Comuni italiani registrati al suo portale, di cui non pubblica l'elenco; altrove resta a te. Per Booking non abbiamo trovato una pagina ufficiale che dica che la riscuote in Italia. Sul sito diretto la riscuoti tu: ne risponde chi gestisce la struttura e, nelle locazioni brevi, chi incassa il canone. Importi Comune per Comune nella guida alla tassa di soggiorno sul Lago di Como.

Cancellazioni

• Airbnb ti fa scegliere tra politiche standard. Per i soggiorni sotto le 28 notti il rimborso totale vale fino a 24 ore prima del check-in (Flexible), 5 giorni (Moderate), 14 giorni (Limited) o 30 giorni (Firm); con le ultime due, dopo, l'ospite riceve il 50% fino a 7 giorni prima. Le più severe sono solo su invito. L'ospite può comunque cancellare gratis entro 24 ore dalla conferma, se ha prenotato almeno 7 giorni prima. Puoi offrire una tariffa non rimborsabile scontata. Eventi gravi e problemi coperti dalla politica di rimborso di Airbnb possono scavalcare la tua politica.

• Booking.com ti fa decidere se offrire un periodo di cancellazione gratuita, quanto dura e quanto addebitare dopo e per le mancate presentazioni; la politica si collega alle tariffe. Con la tariffa non rimborsabile l'ospite paga tutto se cancella, modifica o non si presenta.

• Sito diretto: le regole le scrivi tu, nelle condizioni che l'ospite accetta prima di pagare. Anche quando si applica il Codice del consumo (se agisci come professionista), il diritto di recesso dei contratti a distanza è escluso per gli alloggi per fini non residenziali con date precise (art. 59, lettera n). Contano quindi le tue condizioni: acconto, scadenze, penali.

Danni

• Airbnb offre AirCover: una protezione danni fino a 3 milioni di dollari e un'assicurazione di responsabilità civile fino a 1 milione di dollari (limiti in dollari USA), per le prenotazioni su Airbnb. Per gli host dello Spazio economico europeo la RC è una polizza di Zurich Insurance Europe AG. Airbnb stessa precisa che la protezione danni non è una polizza assicurativa, non copre tutti i danni e ha esclusioni, e consiglia un'assicurazione personale.

• Booking.com propone il deposito cauzionale, che l'ospite versa a te e che gestisci tu, oppure il programma danni: l'ospite non paga nulla in anticipo e tu hai 14 giorni dal check-out per chiedere il rimborso, fino al massimo che hai scelto; l'esame richiede fino a 14 giorni e il pagamento fino a 30. Con Payments by Booking.com le richieste arrivano fino a 500 € (importo che può cambiare). Le strutture di tipo "casa" hanno anche un'assicurazione di responsabilità civile del partner per i soggiorni prenotati su Booking.

• Sito diretto: nessun programma della piattaforma. Restano il deposito cauzionale, che non fa parte del canone tassato, e la tua assicurazione. Verifica con la compagnia che la polizza della casa copra l'affitto breve.

CIN negli annunci e sul sito

Il CIN va indicato in ogni annuncio, ovunque pubblicato (art. 13-ter del DL 145/2023), quindi anche sul tuo sito. Chi non lo espone o non lo indica rischia da 500 a 5.000 € per ogni unità, più la rimozione dell'annuncio. Su Airbnb c'è un campo dedicato nelle impostazioni dell'annuncio, e Airbnb avverte che senza CIN potresti non poter ospitare. In Lombardia le indicazioni ufficiali sul CIR negli annunci non sono uniformi: conviene indicare CIN e CIR (su Airbnb il CIR va nel campo del numero di registrazione). La procedura è nella guida a CIN e CIR in Lombardia.

Il sito diretto: cosa ti serve davvero

Togli la commissione, ma ti prendi il lavoro che i portali fanno per te:

1. Farti trovare. Un sito nuovo parte da zero. Ha più senso se hai già ospiti che tornano, contatti e passaparola, o un budget per la pubblicità.

2. Condizioni di prenotazione scritte. Cosa comprende il prezzo, acconto e saldo, cancellazioni, deposito, regole della casa, imposta di soggiorno.

3. Privacy. I dati degli ospiti li raccogli tu: prima di trattarli dai l'informativa (chi sei, finalità e base giuridica, come il contratto o le schedine per la Questura, conservazione, diritti).

4. Pagamenti e contestazioni da gestire tu, rimborsi compresi.

5. Tasse senza ritenuta. Più liquidità durante l'anno, ma in dichiarazione versi tutto tu.

Più canali insieme: calendario e doppie prenotazioni

Se usi due canali, o un portale più il sito, il rischio è la doppia prenotazione delle stesse notti.

• Sincronizzazione iCal. Airbnb importa ed esporta il calendario con un link .ics e lo aggiorna ogni 3 ore; avverte anche che le notti bloccate su un altro calendario "possono essere bloccate o no" su Airbnb. Si sincronizza solo la disponibilità.

• Channel manager. Collega il tuo gestionale ai portali e aggiorna insieme prezzi, disponibilità e prenotazioni. Secondo Booking.com così le doppie prenotazioni diventano molto meno probabili, perché la notte venduta su un portale viene tolta dagli altri.

Con due canali e poche prenotazioni l'iCal può bastare, controllando a mano quelle dell'ultimo minuto. Con più canali o più case, un channel manager riduce il rischio. Per i prezzi vedi prezzi dinamici negli affitti brevi.

Tabella di confronto

Quale scegliere

Non abbiamo dati affidabili su quale portale porti più prenotazioni a una casa sul Lago di Como, quindi non te lo diciamo. Guarda il netto per prenotazione con i tuoi numeri, il lavoro che vuoi fare (pagamenti, protezione e visibilità sono compresi solo sui portali) e la cassa. Se pensi di affidare la casa a qualcuno, vedi anche da solo, co-host o property manager?

Domande frequenti

Meglio Airbnb o Booking per gli affitti brevi?

Dipende dal netto per prenotazione con le tue condizioni e dal lavoro che vuoi fare. Puoi anche usarli entrambi, con i calendari sincronizzati.

Quanto prende Airbnb al proprietario?

Dal 2026 la maggior parte degli host paga il 15,5% su notti e pulizie, trattenuto dal pagamento. Agli host non professionali Airbnb trattiene anche la ritenuta del 21%, che è un acconto sulle tasse.

Quanto prende Booking di commissione?

La percentuale del tuo contratto, più alta con programmi come Genius o Preferred Partner; con Payments by Booking.com e bonifico si aggiunge tra l'1,1% e il 3,1%.

Posso affittare una casa vacanze senza Booking e Airbnb?

Sì, con un sito tuo o con prenotazioni dirette. Valgono gli stessi obblighi (CIN anche sul sito, schedine alla Questura, imposta di soggiorno), più condizioni di prenotazione, informativa privacy e un sistema di pagamento. Nessuno trattiene la ritenuta: la cedolare la versi tutta tu.

Come evito le doppie prenotazioni tra Airbnb e Booking?

Con la sincronizzazione iCal (Airbnb la aggiorna ogni 3 ore) o con un channel manager che aggiorna tutti i canali insieme.

Fonti

• Airbnb, Centro assistenza: costi del servizio

• Airbnb Resource Center, How much does Airbnb charge Hosts? (13 ottobre 2026)

• Airbnb Resource Center, How payouts work for longer stays (aggiornato al 5 aprile 2022)

• Airbnb, Centro assistenza: Quando riceverai il compenso

• Airbnb, Centro assistenza: Italy income tax withholding overview for hosts

• Airbnb, Centro assistenza: Tourist tax collection and remittance by Airbnb in Italy

• Airbnb, Centro assistenza: Cancellation policies for your listing

• Airbnb, Centro assistenza: AirCover for hosts

• Airbnb, Centro assistenza: Responsible hosting in Italy (CIN)

• Airbnb, Centro assistenza: Lombardy, Italy (CIR)

• Airbnb, Centro assistenza: Sync your home host calendar to other websites

• Booking.com Partner Hub, Understanding our commission

• Booking.com Partner Hub, How much Payments by Booking.com costs

• Booking.com Partner Hub, Understanding Payments by Booking.com

• Booking.com Partner Hub, Setting up cancellation policies

• Booking.com Partner Hub, Setting up a Non-Refundable Rate

• Booking.com Partner Hub, Everything you need to know about damage policy options

• Booking.com Partner Hub, What is a channel manager and how does it help with my pricing?

• Stripe, Tariffe per l'Italia

• Agenzia delle Entrate, Circolare n. 10/E del 10 maggio 2024, locazioni brevi

• Agenzia delle Entrate, Circolare n. 24/E del 12 ottobre 2017, locazioni brevi (testo integrale sul portale del MEF)

• Ministero dell'Economia e delle Finanze, Novità normative IRPEF anno d'imposta 2011 (cedolare secca)

• DL 145/2023, art. 13-ter (testo coordinato con la L. 191/2023)

• Ministero del Turismo, FAQ Banca dati strutture ricettive e CIN

• DL 34/2020, art. 180 (imposta di soggiorno)

• Codice del consumo (D.Lgs. 206/2005), art. 59 (Normattiva) e art. 3 (definizioni)

• Garante per la protezione dei dati personali, Principi fondamentali del trattamento (informativa e basi giuridiche)

• Il Post, 14 ottobre 2026: approvato il Documento programmatico di bilancio, non ancora il disegno di legge di bilancio 2027 (stampa)

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Questo articolo ha scopo informativo e non sostituisce il parere di un commercialista o di un consulente.