Aggiornato al 23 ottobre 2026
In breve
Non abbiamo trovato una norma che vieti in generale di affittare una casa su cui c'è un mutuo. Conta il contratto con la banca: leggilo e, se non è chiaro, chiedi alla banca una risposta scritta.
Agevolazioni "prima casa" sull'acquisto: nel caso più comune devi avere o portare la residenza nel Comune entro 18 mesi e non vendere entro 5 anni (salvo riacquisto). Nei documenti dell'Agenzia delle Entrate che abbiamo letto, l'affitto non è tra le cause di decadenza.
Detrazione del 19% sugli interessi: vale finché la casa è la tua dimora abituale. Se ti trasferisci per lavoro, la conservi anche se la affitti.
IMU: la casa in cui risiedi e vivi abitualmente è esente (non le categorie A/1, A/8, A/9). Per chi la affitta poche settimane non c'è un chiarimento ufficiale; se smetti di viverci, l'IMU si paga.
In Lombardia anche chi affitta la propria casa solo qualche settimana l'anno deve fare CIA al Comune, CIR e CIN, e rispettare gli altri obblighi delle locazioni brevi.
Posso mettere su Airbnb la casa che sto ancora pagando, magari solo d'estate quando sono via? La risposta dipende da quattro cose che spesso si confondono: contratto di mutuo, agevolazioni "prima casa", detrazione degli interessi e IMU. Le vediamo una per una, poi passiamo agli obblighi in Lombardia.
Prima di tutto: il contratto di mutuo
Non abbiamo trovato una norma che vieti in generale di affittare una casa con il mutuo in corso, per periodi lunghi o brevi. Conta cosa hai firmato con la banca, e i contratti non sono tutti uguali. Rileggi contratto e condizioni generali e cerca:
le parti sull'uso dell'immobile, per esempio se il mutuo è stato concesso per l'abitazione principale;
eventuali obblighi di comunicare alla banca contratti di locazione o cambi di destinazione;
i casi in cui la banca può risolvere il contratto o chiederti di restituire subito il prestito;
se il mutuo è agevolato o garantito dallo Stato, le condizioni di quell'agevolazione (vedi il paragrafo su Consap).
Se il testo non è chiaro, scrivi alla banca e conserva la risposta. Controlla anche con l'assicurazione della casa che la polizza copra l'uso con ospiti paganti.
"Prima casa": tre regole diverse
Quando si parla di "prima casa" si mescolano tre regole che guardano a cose diverse:
Regola | Cosa guarda | Se affitti la casa |
|---|---|---|
Agevolazioni sull'acquisto (imposte ridotte nel rogito) | Residenza nel Comune entro 18 mesi; niente vendita entro 5 anni | L'affitto non è tra le cause di decadenza indicate dall'Agenzia nei documenti che abbiamo letto |
Detrazione del 19% sugli interessi del mutuo | Dimora abituale (tua o dei tuoi familiari) | Se ti trasferisci, cessa dall'anno dopo; resta se il trasferimento è per lavoro |
Esenzione IMU | Residenza anagrafica e dimora abituale | Se non ci vivi più abitualmente, l'IMU si paga |
La cedolare secca, invece, non distingue tra prima e seconda casa: conta quante case affitti, come spieghiamo in cedolare secca al 21% o al 26%.
Le agevolazioni prima casa sull'acquisto
Se hai comprato con le agevolazioni prima casa, nel caso più comune hai dichiarato nell'atto, tra l'altro, che la casa si trova nel Comune in cui hai la residenza o in cui la stabilirai entro 18 mesi dall'acquisto (la norma prevede anche alcune alternative: il notaio sa quale hai usato). Lo prevede la Nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, parte prima, del DPR 131/1986 (testo unico dell'imposta di registro), e l'Agenzia delle Entrate precisa che questa dichiarazione va resa nell'atto a pena di decadenza.
Nota bene: la norma parla di residenza nel Comune, non nella casa.
Le agevolazioni si perdono, con il recupero delle imposte ordinarie e una sanzione:
se le dichiarazioni fatte nell'atto non erano vere o non porti la residenza nel Comune entro 18 mesi;
se vendi o doni la casa prima che siano passati 5 anni dall'acquisto, salvo che nei termini di legge ne compri un'altra da adibire ad abitazione principale (risoluzione dell'Agenzia delle Entrate 112/E del 2012).
E l'affitto? Tra queste ipotesi la locazione non compare, e non abbiamo trovato un documento dell'Agenzia delle Entrate che indichi l'affitto della casa, breve o lungo, come causa di decadenza. Una cautela: non siamo riusciti a consultare il testo vigente completo della Nota II-bis, ma solo i passaggi citati dall'Agenzia. Se hai comprato da poco, o non hai ancora la residenza nel Comune, fai una verifica con il notaio o il commercialista prima di affittare.
La detrazione del 19% sugli interessi del mutuo
Gli interessi del mutuo per comprare l'abitazione principale danno una detrazione IRPEF del 19%, su un massimo di 4.000 € di interessi all'anno (art. 15, comma 1, lettera b, del TUIR). Per abitazione principale la norma intende quella in cui tu o i tuoi familiari dimorate abitualmente, e la casa deve diventarlo entro un anno dall'acquisto. Con un reddito oltre 75.000 € e un mutuo stipulato dal 2025, gli interessi rientrano nel tetto complessivo alle detrazioni introdotto dalla legge di bilancio 2025 (art. 16-ter del TUIR): fai i conti con il commercialista.
Se smetti di viverci, la detrazione spetta fino all'anno in cui è cambiata la dimora abituale, poi si ferma. Esempio: ti trasferisci altrove a marzo 2026 e affitti la casa. Gli interessi del 2026 li detrai ancora, quelli del 2027 no. Se poi torni a viverci, la detrazione riprende.
Se ti trasferisci per lavoro
La legge non tiene conto dei cambi di dimora dovuti a trasferimenti per motivi di lavoro. L'Agenzia delle Entrate (circolare 17/E del 2015, paragrafo 4.5) ha chiarito che in questo caso la detrazione resta anche se dai la casa in affitto, a queste condizioni:
la casa era diventata la tua abitazione principale entro un anno dall'acquisto;
le esigenze di lavoro che hanno causato il trasferimento continuano;
se ti sei trasferito all'estero, non hai comprato lì un'abitazione principale.
Quando le esigenze di lavoro finiscono, la deroga cessa dall'anno successivo. Diverso il caso del ricovero permanente in una struttura di cura: lì la detrazione resta solo se la casa non è affittata.
Se la affitti solo mentre sei via
La norma guarda alla dimora abituale: se continui a viverci e la affitti solo nelle settimane in cui sei in viaggio, in linea di principio la tua dimora abituale non cambia. Non abbiamo però trovato un chiarimento dell'Agenzia delle Entrate sulle locazioni brevi della propria abitazione principale. Tieni traccia dei periodi affittati e parlane con il commercialista.
IMU: la casa in cui vivi è esente, finché ci vivi
L'IMU non si paga sull'abitazione principale, salvo le categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Per abitazione principale la legge intende l'unica unità in cui dimori abitualmente e hai la residenza anagrafica (L. 160/2019, commi 740 e 741, come letti dopo la sentenza 209/2022 della Corte costituzionale). Servono entrambe le cose.
Se affitti la casa per qualche settimana mentre sei via, la legge non dice nulla di specifico e non abbiamo trovato un chiarimento del Ministero dell'Economia o dell'Agenzia delle Entrate sulle locazioni brevi dell'abitazione principale. Il punto è se resta la tua dimora abituale. Se ci vivi e la affitti in modo saltuario, ci sono argomenti per mantenere l'esenzione, ma il Comune potrebbe contestarla. Se invece la affitti per buona parte dell'anno e vivi altrove, la casa non è più la tua abitazione principale e l'IMU si paga.
Quanto? Dipende dal Comune: a Como l'aliquota per le case che non sono abitazione principale (voce "altri fabbricati") è lo 0,96%. Un esempio di calcolo è in affitto breve, transitorio o 4+4.
Affittare la casa dove vivi mentre sei via: le regole in Lombardia
Mettere su Airbnb la casa in cui vivi, per le settimane in cui sei via, è una locazione breve a tutti gli effetti. Per il Ministero del Turismo l'obbligo del CIN è generale e senza eccezioni: non c'è un minimo di giorni. In Lombardia, prima di pubblicare l'annuncio:
CIA al Comune tramite SUAP, prima di iniziare (art. 38, comma 1 bis, L.R. 27/2015).
CIR: il Comune trasmette la pratica alla Provincia, che ti dà l'accesso a ROSS1000, dove trovi il codice regionale.
CIN sul portale BDSR del Ministero, entro 30 giorni dal CIR. Va esposto fuori dallo stabile e indicato in ogni annuncio. Indica anche il CIR: sulle fonti ufficiali c'è contrasto, quindi metterli entrambi è la scelta prudente.
Sicurezza: rilevatori di gas e monossido funzionanti ed estintori a norma.
Requisiti minimi dell'alloggio previsti dal regolamento regionale 6/2025.
Ospiti: identificazione "de visu" e schedine su Alloggiati Web entro 24 ore dall'arrivo.
ROSS1000: dati su arrivi e presenze entro il 5 del mese successivo, anche nei mesi senza ospiti, inserendo i periodi di interruzione. Per chi affitta poche settimane l'anno è l'obbligo più facile da dimenticare.
Imposta di soggiorno, se il Comune l'ha istituita.
Il passo passo è nella guida su CIN e CIR in Lombardia, il quadro completo nella checklist delle regole 2026.
Tasse sui canoni. Con la cedolare secca l'aliquota è il 26%, ridotta al 21% per una sola unità a tua scelta: se affitti solo la casa in cui vivi, puoi applicare il 21% a quella. Se il canone passa da un portale che lo incassa, il portale trattiene il 21% come acconto. Se la casa è in condominio, leggi anche il regolamento: ne parliamo in il condominio può vietare gli affitti brevi?.
Mutuo con garanzia Consap (anche per gli under 36)
Se il tuo mutuo è assistito dal Fondo di garanzia per la prima casa, istituito presso il Ministero dell'Economia dalla legge 147/2013 e gestito da Consap, tieni presente che:
la garanzia riguarda mutui per comprare l'abitazione principale del mutuatario, e questa destinazione va dichiarata negli atti di acquisto e di mutuo (art. 1 del decreto del 21 luglio 2014, come riportato da Consap);
la casa non può essere di categoria A/1, A/8 o A/9 né avere caratteristiche di lusso;
la garanzia è di norma del 50% della quota capitale. Per le categorie prioritarie, tra cui i giovani under 36, può essere aumentata se il mutuo supera l'80% del prezzo di acquisto, entro i limiti ISEE previsti: secondo Consap questa disciplina è prorogata al 31 dicembre 2027.
Le FAQ di Consap non dicono cosa succede se, dopo l'acquisto, la casa viene affittata o non è più la tua abitazione principale. Prima di affittarla, chiedilo alla banca che ha erogato il mutuo.
Situazione per situazione: cosa controllare
Situazione | Cosa controllare |
|---|---|
Vivi nella casa e la affitti qualche settimana l'anno mentre sei via | Contratto di mutuo; CIA, CIR, CIN e obblighi lombardi; che resti la tua dimora abituale (IMU e detrazione) |
Hai comprato con le agevolazioni prima casa e non hai ancora la residenza nel Comune | Porta la residenza nel Comune entro 18 mesi dall'acquisto, anche se affitti; verifica con il notaio |
Ti trasferisci per lavoro e affitti la casa | Detrazione degli interessi: resta finché durano le esigenze di lavoro; IMU: se non è più abitazione principale, si paga |
Ti trasferisci per altri motivi e affitti la casa | Detrazione: si ferma dall'anno dopo il trasferimento; IMU con l'aliquota del Comune per gli altri immobili |
Seconda casa con mutuo in corso | Contratto di mutuo; la detrazione del 19% di cui parliamo vale solo per l'abitazione principale; IMU già dovuta; CIA, CIR e CIN |
Mutuo con garanzia Consap o altro mutuo agevolato | Chiedi alla banca, per iscritto, se l'affitto è compatibile con la garanzia o l'agevolazione |
Pensi di vendere entro 5 anni dall'acquisto agevolato | L'affitto non c'entra, la vendita sì: senza riacquisto nei termini perdi le agevolazioni |
Domande frequenti
Posso affittare la prima casa se ho un mutuo?
Non abbiamo trovato una legge che lo vieti in generale. Decide il contratto con la banca: rileggilo e, se non è chiaro, chiedi conferma scritta. Poi controlla detrazione degli interessi e IMU.
Se metto la prima casa su Airbnb perdo le agevolazioni prima casa?
Nei documenti dell'Agenzia delle Entrate che abbiamo letto, l'affitto non è tra le cause di decadenza. Contano la residenza nel Comune entro 18 mesi e il non vendere entro 5 anni senza riacquisto. Se hai comprato da poco, chiedi conferma al notaio.
Affitti brevi e prima casa: devo pagare l'IMU?
Se ci vivi abitualmente e ci hai la residenza, la casa resta esente (salvo A/1, A/8, A/9). Per l'affitto saltuario non c'è un chiarimento ufficiale; se vivi altrove, l'IMU si paga.
Posso affittare la seconda casa con un mutuo in corso?
Sì, se il contratto di mutuo non lo impedisce. Per gli affitti brevi valgono CIA, CIR e CIN come per ogni altra casa.
Se affitto la casa perdo la detrazione degli interessi del mutuo?
Se ti trasferisci e la affitti, la detrazione si ferma dall'anno successivo. Se il trasferimento è per lavoro, la conservi anche con la casa affittata, finché durano le esigenze di lavoro.
Serve il CIN anche se affitto casa mia solo d'estate?
Sì. L'obbligo vale senza un minimo di giorni. In Lombardia prima servono la CIA al Comune e il CIR.
Fonti
Agenzia delle Entrate, circolare 17/E del 24 aprile 2015, paragrafo 4.5 (testo pubblicato da ANCE)
Corte costituzionale, sentenza n. 209 del 2022 (abitazione principale IMU)
Comune di Como, IMU: abitazione principale, esenzione, categorie A/1, A/8, A/9 (L. 160/2019)
Ministero del Turismo, FAQ Banca dati strutture ricettive (BDSR)
DL 145/2023, art. 13-ter (CIN), testo coordinato (stampa Normattiva pubblicata dal Comune di Siena)
L.R. Lombardia 1 ottobre 2015, n. 27, testo su NormeLombardia
Regione Lombardia, Codice Identificativo di Riferimento (CIR)
Regione Lombardia, Informazioni importanti per l'avvio della struttura ricettiva (ROSS1000)
Regolamento regionale Lombardia 30 luglio 2025, n. 6 (Gazzetta Ufficiale)
Agenzia delle Entrate, circolare 10/E del 10 maggio 2024 (locazioni brevi)
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Questo articolo ha scopo informativo e non sostituisce il parere di un commercialista o di un consulente.
