Aggiornato al 22 ottobre 2026
In breve
Quasi tutti i gestori si fanno pagare con una percentuale sugli incassi. Gli operatori italiani che pubblicano il listino online, tra quelli che abbiamo trovato, chiedono tra il 10% e il 25%, a seconda del servizio.
La stessa percentuale costa in modo diverso se è calcolata sul lordo pagato dall'ospite o sul netto delle commissioni di Airbnb e Booking. Su Airbnb, dal 2026, la commissione per la maggior parte degli host è unica, al 15,5%.
Spesso restano fuori: commissioni dei portali, pulizie e biancheria, manutenzioni, foto e allestimento, consumabili, IVA sul compenso.
Se sei in cedolare secca, il compenso del gestore non riduce le tasse: l'imposta si calcola sul corrispettivo lordo. Se il gestore incassa per te, applica una ritenuta del 21% a titolo d'acconto.
Nel contratto leggi durata, recesso, esclusiva, chi incassa, rendiconto e uso della casa.
"Quanto prendete?" è la prima domanda che si fa a un'agenzia di affitti brevi. Ma due preventivi al 20% possono lasciarti cifre diverse, e un 23% può costare meno di un 20%. Se stai ancora decidendo se affidare la casa a qualcuno, parti dal confronto da solo, co-host o property manager; per le basi c'è la guida su come funzionano gli affitti brevi.
I modi in cui un gestore si fa pagare
Percentuale sugli incassi
È il modello più diffuso tra gli operatori che pubblicano le condizioni: il gestore trattiene una quota di ciò che la casa incassa, e se la casa resta vuota non guadagna. CleanBnB, per esempio, descrive il suo modello come "a successo sugli incassi", con un costo di setup iniziale, ma non pubblica la percentuale. Quanto costa davvero dipende da su quale cifra si calcola (lordo o netto, pulizie comprese o no) e se è IVA inclusa o esclusa.
Canone fisso o minimo garantito
Con il canone fisso paghi una cifra al mese o all'anno a prescindere dagli incassi: costo prevedibile, ma il rischio dei mesi vuoti resta tuo. Non abbiamo trovato listini pubblici a canone fisso per la gestione completa, quindi non indichiamo cifre. Con il minimo garantito il gestore ti assicura un incasso minimo annuo: verifica come si calcola, chi paga la differenza se non viene raggiunto e cosa succede se blocchi delle date per te.
Affitto garantito o sublocazione
Il gestore prende la casa in affitto da te, ti paga un canone fisso e la riaffitta ai turisti a suo rischio: l'Agenzia delle Entrate include espressamente il sublocatore tra chi può stipulare locazioni brevi (Circolare 24/E del 2017). Hai un incasso certo, ma rinunci ai guadagni dei mesi buoni e vincoli la casa con un contratto di locazione, che deve autorizzare la sublocazione. Confronta il canone offerto con una stima realistica di quanto renderebbe la casa in gestione. Il trattamento fiscale del tuo canone dipende dal tipo di contratto e da chi è il conduttore (persona o società): fallo verificare al commercialista prima di firmare.
Quanto chiedono i gestori che pubblicano il listino
Diversi operatori grandi (CleanBnB, Italianway, Halldis) non pubblicano le percentuali sul sito. Ecco quelle che abbiamo trovato sui siti ufficiali di altri operatori, consultati il 22 ottobre 2026.
Operatore (zona) | Cosa pubblica | Su quale base |
|---|---|---|
Hostmate (Milano) | dal 10% al 20% | "solo sul netto che incassi" |
Ajo (Cagliari) | 10% servizio online, 20% servizio completo | fatturato lordo |
Futura Case Vacanze (Roma) | 17%, gestione completa | ricavi al netto delle trattenute di Airbnb |
Italian Homing (Desenzano del Garda, BS) | 25% + IVA, gestione completa | non indicata sulla pagina |
Propertize (Sardegna e Milano) | 25% | netto della locazione, dopo commissioni dei portali e pulizie con biancheria |
È un campione, non una media di mercato, e le percentuali non sono confrontabili finché non sai su quale base si calcolano e cosa includono. Il servizio solo online costa meno, ma accoglienza, pulizie e manutenzioni restano a te. Sul Lago di Como non abbiamo trovato gestori che pubblichino il listino.
Lordo o netto: la stessa percentuale non costa uguale
Esempio. In un anno gli ospiti pagano 10.000 € di soggiorni (pulizie escluse, per semplicità). Ipotizziamo commissioni dei portali pari al 15%, cioè 1.500 €. Il netto dopo i portali è 8.500 €.
Preventivo | Compenso del gestore | Ti resta, prima delle tasse |
|---|---|---|
A: 20% sul lordo | 2.000 € | 10.000 − 1.500 − 2.000 = 6.500 € |
B: 20% sul netto dei portali | 1.700 € | 10.000 − 1.500 − 1.700 = 6.800 € |
C: 23% sul netto dei portali | 1.955 € | 10.000 − 1.500 − 1.955 = 6.545 € |
Il preventivo C ha la percentuale più alta, ma ti lascia più del preventivo A. E se una percentuale è "+ IVA", va aggiunta l'IVA.
Cosa c'è di solito dentro, e cosa resta fuori
Nei pacchetti di gestione completa degli operatori citati compaiono di solito annunci, prezzi e calendario, messaggi con gli ospiti, check-in, coordinamento di pulizie e manutenzioni, pratiche e rendiconto. Le differenze stanno qui.
Voce | Cosa succede spesso | Cosa chiedere |
|---|---|---|
Pulizie e biancheria | Possono essere coperte dal costo pulizie pagato dall'ospite; alcuni operatori le dividono con il proprietario | Se il costo pulizie non copre la lavanderia, chi paga la differenza? |
Manutenzioni | Il gestore coordina, tecnici e materiali sono a parte | Fino a che cifra può spendere senza il tuo ok? |
Foto, allestimento, setup | A volte inclusi, a volte a parte | Costo una tantum? Se recedi, va restituito? |
Kit di benvenuto e consumabili | Variano molto | Compresi o rifatturati? |
Imposta di soggiorno | Nei Comuni che la applicano va riscossa dagli ospiti e versata al Comune (importi sul Lago di Como) | Chi la gestisce? |
Pratiche | CIN, CIR in Lombardia (guida), Alloggiati Web, dati ISTAT | Comprese o fatturate a parte? |
Qualche esempio dai siti degli operatori. Ajo indica a parte foto e video (da 50 € l'ora più spese) e il sito web (da 500 €). Propertize scrive che i costi di portali e pulizie "ce li dividiamo" e che i consumabili li mette l'operatore. Nella formula Smart Owner di Italianway, presentata come co-gestione, la gestione operativa di pulizie, biancheria e manutenzioni resta al proprietario e il costo pulizie pagato dall'ospite gli viene accreditato nel report mensile.
Le commissioni di Airbnb e Booking
Airbnb. Nel 2026 Airbnb è passata a una commissione unica a carico dell'host: il 15,5% per la maggior parte degli host, trattenuto dal pagamento. Si applica al prezzo per notte e ai costi aggiuntivi come le pulizie. Con la vecchia formula "divisa" la maggior parte degli host pagava il 3% e l'ospite pagava a parte una sua commissione.
Booking.com. La commissione è la percentuale indicata nel tuo contratto e varia per paese, tipo di struttura e posizione. Può risultare più alta se partecipi a programmi come Genius, Preferred Partner o Visibility Booster. Con i pagamenti gestiti da Booking e accredito con bonifico c'è un costo in più tra l'1,1% e il 3,1%, secondo la posizione.
Il confronto tra canali è nell'articolo Airbnb, Booking o sito diretto: le commissioni a confronto.
Tasse: cosa cambia con un gestore
In cedolare secca il compenso del gestore non si scala
Con la cedolare secca paghi un'imposta fissa sul corrispettivo: per le locazioni brevi il 21% su un solo immobile scelto da te e il 26% sugli altri (dettagli in cedolare secca: 21% o 26%?). Come scrive il Dipartimento delle Finanze, "sul canone stabilito per contratto non può infatti essere operata alcuna riduzione": le spese non si sottraggono, quindi nemmeno il compenso del gestore.
La Circolare 24/E del 2017 dell'Agenzia delle Entrate aggiunge che fanno parte del corrispettivo lordo tassato anche:
la provvigione trattenuta dall'intermediario sul canone dovuto al proprietario;
le spese accessorie addebitate all'ospite a forfait, come un costo pulizie fisso.
Nell'esempio, se i 10.000 € sono il corrispettivo lordo e si applica il 21%, la cedolare è 2.100 € in tutti e tre i casi: si calcola su quanto pagano gli ospiti, non su quello che ti arriva. Dopo le tasse ti restano 4.400 € con A, 4.700 € con B e 4.445 € con C, prima di utenze, manutenzioni e altre spese della casa.
Il gestore che incassa applica la ritenuta del 21%
Se il gestore incassa i soldi degli ospiti (o interviene nel pagamento) e poi ti gira il netto, per il Fisco è un intermediario: deve trattenere il 21% e versarlo entro il 16 del mese successivo. È un acconto, qualunque sia il tuo regime fiscale: il conto finale si fa in dichiarazione. Il gestore deve poi certificarti le ritenute e comunicare all'Agenzia delle Entrate i dati dei contratti entro il 30 giugno dell'anno successivo.
Nel rendiconto devi trovare lordo, commissioni dei portali, compenso, ritenuta e bonifico netto. Se invece i soldi arrivano a te dalle piattaforme, la ritenuta la applica il portale, se interviene nel pagamento.
Se affitti più case
La cedolare secca vale per chi affitta da privato. Dal 2026, se affitti in forma breve più di due appartamenti, l'attività si presume d'impresa (L. 199/2025, art. 1, comma 17) e il regime fiscale cambia. Ne parliamo in affitti brevi con più di due case: partita IVA, forfettario o SRL?
Al 22 ottobre 2026 il disegno di legge di Bilancio 2027 non risulta ancora presentato al Parlamento, e nelle anticipazioni non ci sono misure sugli affitti brevi. Aggiorneremo l'articolo se toccherà queste regole.
Il contratto di gestione: le clausole da leggere
Se il contratto è un mandato (il gestore agisce per tuo conto), valgono anche le regole del Codice civile sul mandato. Leggi con calma queste clausole.
Durata e rinnovo. Quanto dura? Si rinnova da solo? Con quanto preavviso devi disdire?
Recesso. Puoi uscire prima? Con quale preavviso e quali penali? Per il Codice civile, se revochi prima della scadenza un mandato a pagamento con durata fissata devi risarcire i danni, salvo giusta causa; se è a tempo indeterminato, devi dare un congruo preavviso (art. 1725). Meglio che il contratto dica chiaramente come si esce.
Esclusiva. Puoi affittare anche per conto tuo? Devi una provvigione anche sulle prenotazioni che porti tu?
Chi incassa e quando paghi. I soldi passano dal gestore o arrivano a te? In quanti giorni ricevi il bonifico? Chi applica la ritenuta?
Rendiconto. Il mandatario deve rendere il conto del suo operato e consegnarti quanto ha ricevuto (art. 1713 c.c.). Chiedi un esempio di rendiconto mensile: prenotazione per prenotazione, con lordo, commissioni, spese e netto.
Uso della casa da parte tua. Quante settimane puoi bloccare, con quanto anticipo? Le date bloccate riducono un eventuale minimo garantito?
Prezzi, spese e danni. Puoi fissare un prezzo minimo per notte? Fino a quale importo il gestore può spendere senza il tuo ok? Chi gestisce i danni degli ospiti e con quale copertura?
Fine del rapporto. Che fine fanno annunci, recensioni e prenotazioni già confermate se cambi gestore?
Per altre domande da fare, vedi come scegliere un property manager sul Lago di Como.
Come confrontare due preventivi: checklist
Base e IVA. Lordo o netto dei portali? Pulizie nella base? IVA inclusa o "+ IVA"?
Una simulazione con gli stessi numeri. Chiedi a entrambi il conto su una stessa cifra (per esempio 10.000 € di prenotazioni): quanto ti arriva in banca?
Le voci a parte e i costi una tantum. Chi paga pulizie, consumabili, manutenzioni, foto, pratiche? Il setup si restituisce se esci nel primo anno?
Il contratto. Le clausole viste sopra.
Il servizio reale. Chi risponde agli ospiti di notte? Chi va in casa se si rompe la caldaia?
A parità di condizioni, conta anche quanto incassa la casa: una gestione più cara che fa lavorare meglio i prezzi può lasciarti di più di una gestione economica. Su questo vedi prezzi dinamici negli affitti brevi.
Domande frequenti
Qual è la percentuale di un'agenzia di affitti brevi?
Non c'è una tariffa ufficiale. Tra gli operatori italiani che pubblicano il listino online abbiamo trovato percentuali tra il 10% (servizi solo online) e il 25% (gestione completa), calcolate su basi diverse. Molti operatori le comunicano solo su richiesta.
La percentuale del gestore si calcola sul lordo o sul netto?
Dipende dal contratto: alcuni la calcolano sul fatturato lordo, altri sul netto delle commissioni dei portali, altri anche al netto delle pulizie. Chiedi che sia scritto e fatti fare una simulazione.
Posso scaricare il costo del gestore dalle tasse?
In cedolare secca no: l'imposta si calcola sul corrispettivo lordo, senza riduzioni. In forma d'impresa le regole cambiano: chiedi al commercialista.
Le pulizie le pago io o l'ospite?
Puoi far pagare all'ospite un costo pulizie fisso, ma entra nel corrispettivo lordo tassato e, su Airbnb, nella base della commissione. Controlla se copre pulizie, biancheria e lavanderia, e chi paga la differenza.
Quanto costa la gestione affitti brevi a Milano?
Tra gli operatori attivi a Milano che pubblicano i prezzi, Hostmate indica dal 10% al 20% sul netto incassato e Propertize il 25% sul netto della locazione, dopo commissioni dei portali e pulizie. Altri, come CleanBnB e Italianway, non pubblicano le percentuali sul sito.
Fonti
Agenzia delle Entrate, Circolare n. 24/E del 12 ottobre 2017, locazioni brevi (testo integrale anche sul portale del MEF)
Agenzia delle Entrate, Circolare n. 10/E del 10 maggio 2024, locazioni brevi
Ministero dell'Economia e delle Finanze, Novità normative IRPEF anno d'imposta 2011 (cedolare secca)
Regione Lombardia, Codice Identificativo di Riferimento (CIR)
Ministero del Turismo, CIN richiedibile anche in Lombardia tramite BDSR
Codice civile, art. 1713, obbligo di rendiconto (Normattiva)
Codice civile, art. 1725, revoca del mandato oneroso (Normattiva)
Airbnb, How much does Airbnb charge Hosts? (13 ottobre 2026)
Booking.com Partner Hub, How much Payments by Booking.com costs
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Questo articolo ha scopo informativo e non sostituisce il parere di un commercialista o di un consulente.
