Aggiornato al 6 novembre 2026

In breve

• Affitto breve (fino a 30 giorni): cedolare al 21% su una casa e al 26% sulle altre, IMU piena, casa libera quando vuoi tu. Rende di più solo se l'incasso lordo copre costi e lavoro.

• Transitorio: dura al massimo 18 mesi e serve un'esigenza temporanea reale, scritta nel contratto e documentata. Se mancano i requisiti, il contratto può diventare un 4+4.

• 4+4 a canone libero: canone deciso da te, cedolare al 21%, ma la casa resta impegnata per almeno quattro anni e alla prima scadenza la riprendi solo per i motivi previsti dalla legge.

• 3+2 a canone concordato: canone entro le fasce dell'accordo territoriale. A Como città, comune ad alta tensione abitativa, la cedolare scende al 10%, e l'IMU si paga al 75%.

• Nei comuni del lago diversi da Como, di regola, il 10% non spetta: cambia molto il confronto. Il disegno di legge di bilancio 2027 propone il 5% (1% con inquilini sotto i 36 anni) per i contratti firmati nel 2027, ma non è ancora legge.

Affitto breve o lungo? In realtà le strade sono quattro, con regole, tasse e vincoli diversi. Le mettiamo a confronto, poi facciamo i conti su un esempio.

I quattro contratti in una tabella

Affitto breve: fino a 30 giorni

È il contratto con il turista: ogni soggiorno dura al massimo 30 giorni e lo firmano persone fisiche fuori da un'attività d'impresa. Le regole sono nella guida su come funzionano gli affitti brevi.

Tasse. Cedolare secca al 26%, ridotta al 21% per una sola casa che scegli tu in dichiarazione. Si calcola sul canone lordo, senza dedurre nessuna spesa (dettagli in cedolare secca 21% o 26%). Dal 2026, se affitti così più di due appartamenti, l'attività si presume d'impresa: ne parliamo in Da 3 case è impresa.

Registrazione. I contratti fino a 30 giorni non vanno registrati all'Agenzia delle Entrate.

Cosa ti chiede. CIN, adempimenti regionali, schedine degli ospiti, imposta di soggiorno (vedi Regole 2026 in Lombardia), più il lavoro quotidiano: prezzi, check-in, pulizie, manutenzione. Quanto costa delegarlo è in Quanto costa un gestore.

Il vantaggio vero. La casa resta tua: blocchi le date per usarla, cambi strategia o la vendi libera.

Affitto transitorio: fino a 18 mesi, con un motivo

Il transitorio serve a coprire un'esigenza temporanea del proprietario o dell'inquilino. Il decreto ministeriale del 16 gennaio 2017 fissa la durata massima a 18 mesi. Non fissa una durata minima e, per i transitori fino a 30 giorni, lascia canone e spese alla libera contrattazione.

Le regole che contano:

• L'esigenza. Le esigenze ammesse sono quelle indicate dall'accordo territoriale (per esempio motivi di lavoro o di studio). Il contratto deve dichiararla e, se dura più di 30 giorni, va provata con documenti allegati al contratto.

• Il canone. Nei comuni con più di 10.000 abitanti va concordato entro le fasce dell'accordo territoriale, con possibili variazioni fino al 20% se l'accordo le prevede. Como città supera ampiamente questa soglia. Nei comuni più piccoli il canone è libero.

• Se i requisiti mancano, il contratto viene ricondotto alla durata ordinaria dell'art. 2, comma 1: il 4+4.

Tasse. Con la cedolare secca l'aliquota è il 21%. L'Agenzia delle Entrate (circolare 8/E del 2017) ha chiarito che il 10% si applica anche al transitorio se il canone è concordato e la casa è in un comune ad alta tensione abitativa, come Como. Le altre agevolazioni del canone concordato invece non valgono per il transitorio: la legge 431 le esclude (art. 8, c. 3), salvo alcune eccezioni come i contratti per studenti universitari. A Como il Comune concede anche ai transitori conformi all'accordo l'IMU ridotta al 75%.

Attenzione al "transitorio di comodo". Un contratto da 11 mesi senza un'esigenza reale e documentata è un rischio: se viene contestato, può trasformarsi in un 4+4.

Diverso è l'affitto per finalità turistiche oltre i 30 giorni (per esempio una famiglia straniera che prende la casa per due mesi d'estate). La legge 431 non si applica alle case locate esclusivamente per finalità turistiche: è un contratto regolato dal Codice civile, va registrato e può avere la cedolare al 21%. Ma la finalità turistica deve essere vera: se hai dubbi, fai scrivere il contratto da un professionista.

4+4 a canone libero

È l'affitto "classico". Il contratto dura almeno quattro anni e alla scadenza si rinnova di altri quattro.

• Alla prima scadenza puoi negare il rinnovo solo per i motivi dell'art. 3 della legge 431: per esempio se la casa serve a te, al coniuge, ai genitori, ai figli o ai parenti fino al secondo grado, se lo stabile va ristrutturato integralmente, o se vuoi venderla e non hai altre abitazioni oltre a quella in cui vivi. Devi comunicarlo con almeno sei mesi di preavviso.

• Alla seconda scadenza (dopo otto anni) ciascuna parte può chiedere nuove condizioni o non rinnovare, con raccomandata almeno sei mesi prima.

• L'inquilino può recedere in anticipo se ci sono gravi motivi, con sei mesi di preavviso.

Tasse. Con la cedolare secca paghi il 21% del canone e non paghi imposta di registro e bollo sul contratto. In alternativa c'è l'IRPEF ordinaria con le addizionali. L'IMU è piena: a Como, per le case diverse dall'abitazione principale, l'aliquota è lo 0,96%.

3+2 a canone concordato

Il canone non lo decidi liberamente: sta dentro le fasce di oscillazione fissate dall'accordo territoriale firmato dalle associazioni dei proprietari e degli inquilini. Il contratto dura almeno tre anni; se alla scadenza non trovate un accordo sul rinnovo, è prorogato di diritto per due anni, salvo i motivi di disdetta dell'art. 3.

Tasse del canone concordato: perché Como è diversa dal resto del lago

Nell'elenco dei comuni ad alta tensione abitativa (delibera CIPE 87/2003), pubblicato dalla Regione Lombardia, per la provincia di Como compare solo Como. Cernobbio, Moltrasio, Bellagio, Tremezzina e gli altri comuni del lago non ci sono. La differenza è grossa:

La riduzione IMU al 75% è nazionale (legge 160/2019, art. 1, comma 760) e vale per le case locate a canone concordato. La legge prevede il 10% anche nei comuni in cui è stato deliberato lo stato di emergenza per calamità nei cinque anni prima del 28 maggio 2014: se hai dubbi sul tuo, chiedi al commercialista.

L'accordo territoriale e l'attestazione

Il Comune di Como, per lo sconto IMU, richiede che il contratto sia conforme al vigente Accordo territoriale per il Comune di Como e registrato. Se non l'avete firmato con l'assistenza di un'associazione, serve un'attestazione di conformità rilasciata da una delle organizzazioni firmatarie; il Comune chiede anche la dichiarazione IMU entro il 30 giugno dell'anno successivo. Per conoscere zone e valori in euro al metro quadro della tua casa rivolgiti a un'associazione della proprietà o degli inquilini firmataria. Per i comuni della provincia esiste un accordo provinciale distinto: verifica con le stesse associazioni qual è la versione in vigore.

Per farti un'idea dei valori di mercato della tua zona puoi usare la banca dati delle quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate, la stessa che il decreto del 2017 indica come riferimento per definire le zone degli accordi.

Esempio numerico: lo stesso appartamento in tre modi

Sono ipotesi con numeri tondi, solo per capire il meccanismo. Non sono canoni medi di Como e non tengono conto della tua situazione.

Ipotesi comuni: appartamento a Como città, rendita catastale 1.000 €. Base IMU: 1.000 × 1,05 × 160 = 168.000 €. IMU allo 0,96% = 1.613 € (1.210 € se ridotta al 75%). Ignoriamo spese condominiali, manutenzione e periodi sfitti, che vanno aggiunti nel tuo caso.

Cosa dice l'esempio:

• Concordato contro libero. Con queste ipotesi il concordato rende quanto il libero anche con un canone più basso del 15%. Il punto di pareggio è circa 840 €/mese: se l'accordo territoriale ti consente di arrivarci per la tua casa, a Como il concordato può convenire. Fuori da Como, con la cedolare al 21%, il vantaggio si riduce al solo sconto IMU.

• Breve contro lungo. Con un 40% di costi operativi (pulizie, biancheria, utenze, commissioni, gestione), il breve batte il 4+4 di questo esempio solo sopra circa 24.300 € lordi l'anno. Con 20.000 € lordi resterebbero circa 6.200 €, meno del 4+4. E nel breve la cedolare si calcola sul lordo, commissioni comprese: la piattaforma non le sottrae dalla base.

• Il breve al 21% vale per una sola casa. Se è la seconda casa che affitti a breve, l'aliquota sale al 26%.

Quanto incassa davvero una casa sul lago dipende da posizione, vista, stagione e gestione: vedi quanto rende una casa vacanze sul Lago di Como.

Quale scegliere: quattro scenari

1. Casa sul lago con vista, a Cernobbio o Bellagio, che usi qualche settimana l'anno. Qui il concordato non ha il 10% e un 4+4 ti toglie la casa per anni. L'affitto breve è l'unica formula che ti lascia usarla. Conviene se il lordo stimato copre bene costi, tasse e il tuo tempo (o quello di un gestore).

2. Bilocale in città a Como, senza vista e senza tempo da dedicarci. Fai i conti fra 4+4 e 3+2: con la cedolare al 10% e l'IMU ridotta, un canone concordato poco sotto il mercato può rendere quanto il libero, con un inquilino stabile.

3. Casa che tra un anno ti servirà (per un figlio, una vendita, una ristrutturazione). Il transitorio fino a 18 mesi è nato per questo, purché l'esigenza sia reale e documentata. In alternativa, l'affitto breve ti lascia libero da subito.

4. Vuoi provare il breve. Parti con una stagione, misura incassi e costi veri e confrontali con un'offerta a lungo termine. Il breve si interrompe quando vuoi, un 4+4 no.

Pesa anche il rischio: nel lungo è soprattutto l'inquilino che smette di pagare e i tempi per riavere la casa; nel breve stagionalità, recensioni e regole che cambiano.

Manovra 2027: cosa propone per il concordato

Il disegno di legge di bilancio 2027 è stato presentato alla Camera il 30 ottobre 2026 (A.C. 3174) e, dopo lo stralcio di alcune norme il 4 novembre, prosegue come A.C. 3174-bis. L’articolo 5 propone di portare la cedolare sul canone concordato dal 10% al 5%, e all’1% se l’inquilino ha meno di 36 anni quando firma. Lo sconto vale solo per i contratti firmati nel 2027, sui canoni dal 2027 al 2031, e solo dove oggi si applica il 10%: in provincia di Como, quindi, solo a Como città. Proroghe e rinnovi fatti nel 2027 di contratti già in corso sono esclusi. Non è ancora legge e il Parlamento può cambiarlo: fino all’approvazione resta il 10%. Nell’esempio numerico sopra abbiamo usato il 10%; con il 5% la cedolare del 3+2 scenderebbe da 1.020 € a 510 € e resterebbero 8.480 €. Nella sintesi ufficiale delle misure e negli articoli sulla cedolare non abbiamo trovato modifiche per gli affitti brevi. I dettagli sono in Manovra 2027: cosa cambia per chi affitta.

Domande frequenti

Conviene l'affitto breve o lungo?

Dipende da incassi, costi e da quanto vuoi usare la casa. Confronta quello che resta dopo costi, cedolare e IMU, come nell'esempio sopra: il breve rende di più solo se il lordo copre i costi operativi che nel lungo non hai.

Posso fare affitto breve d'estate e lungo d'inverno?

Un 4+4 o un 3+2 no, perché vincolano la casa per anni. Un transitorio invernale sì, ma solo con un'esigenza temporanea reale e documentata.

Quanto dura un affitto transitorio?

Al massimo 18 mesi (DM 16 gennaio 2017). Serve un'esigenza temporanea del proprietario o dell'inquilino prevista dall'accordo territoriale, dichiarata nel contratto e documentata se il contratto supera i 30 giorni.

L'affitto transitorio può avere la cedolare secca?

Sì. L'aliquota è il 21%, oppure il 10% se il canone è concordato e la casa è in un comune ad alta tensione abitativa come Como.

Quante tasse si pagano con il canone concordato?

A Como città, con la cedolare, il 10% del canone, senza registro e bollo. Negli altri comuni della provincia, di regola, il 21%. In più l'IMU si paga al 75%. Senza cedolare, a Como il reddito imponibile si riduce di un ulteriore 30% e il registro si calcola sul 70% del canone.

Con il 4+4 si può avere la cedolare secca?

Sì, al 21%. Sostituisce IRPEF e addizionali sul canone e le imposte di registro e bollo sul contratto. Non sostituisce l'IMU.

Fonti

• Legge 9 dicembre 1998, n. 431 – Normattiva (testo consolidato); testo degli articoli letto su Brocardi: art. 2, art. 3, art. 5, art. 8

• Decreto Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti 16 gennaio 2017 – Gazzetta Ufficiale n. 62 del 15/03/2017 (testo integrale: copia ANCE)

• Regione Lombardia – Comuni ad alta tensione abitativa (delibera CIPE 87/2003)

• Comune di Como – IMU: canone concordato, aliquote, accordo territoriale

• Comune di Como – Prospetto aliquote IMU

• Agenzia delle Entrate – Dichiarazione precompilata, Fabbricati (cedolare secca 21% e 10%)

• Agenzia delle Entrate, Circolare n. 8/E del 7 aprile 2017 (cedolare al 10% per i contratti transitori)

• Agenzia delle Entrate, Circolare n. 10/E del 10 maggio 2024 – Locazioni brevi

• Agenzia delle Entrate, Guida "Locazioni brevi" (2017)

• Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (Legge di Bilancio 2026) – Normattiva

• Manovra 2027: Camera dei deputati, A.C. 3174-bis (scheda e iter) · testo del disegno di legge (art. 5)

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Questo articolo ha scopo informativo e non sostituisce il parere di un commercialista o di un consulente.