Aggiornato al 22 ottobre 2026
In breve
Sugli affitti brevi (fino a 30 giorni) la cedolare secca è al 26%. Scende al 21% per una sola casa, che scegli tu nella dichiarazione dei redditi.
Si calcola sul canone lordo: nessuna spesa si deduce. Le pulizie e la biancheria che fai pagare all'ospite a forfait fanno parte del canone. Anche le commissioni che la piattaforma trattiene.
Dal 2026 il regime vale al massimo per due appartamenti. Dal terzo la legge presume che tu stia facendo impresa: niente cedolare, serve un inquadramento d'impresa.
Airbnb e gli altri intermediari che incassano per tuo conto trattengono il 21% come acconto. In dichiarazione lo scali e versi solo la differenza.
Saldo e primo acconto si pagano entro il 30 giugno, il secondo acconto entro il 30 novembre. Dichiari tutto nel 730 (quadro B) o nel modello Redditi PF (quadro RB).
Chi può usare la cedolare secca sugli affitti brevi
Per il fisco una "locazione breve" ha tre caratteristiche:
riguarda un immobile a uso abitativo;
ogni contratto dura al massimo 30 giorni;
a firmarlo sono persone fisiche che non agiscono come impresa, sia il proprietario sia l'ospite.
Il contratto può essere concluso direttamente con l'ospite oppure tramite un'agenzia, un gestore o un portale come Airbnb o Booking. Il regime vale anche quando a mettere in affitto la casa è chi la ha in sublocazione o in comodato. In quel caso è lui a pagare le tasse sui canoni dell'affitto breve, mentre il proprietario continua a dichiarare il proprio reddito fondiario (in comodato, la rendita catastale).
Puoi offrire servizi legati alla casa: pulizie, biancheria, wi-fi, utenze, aria condizionata. Altri servizi invece ti portano fuori dal regime, perché richiedono un'organizzazione da impresa: colazione, pasti, noleggio auto, guide o interpreti.
21% o 26%: come funziona l'aliquota
Dal 2024 la regola è questa. La Legge di Bilancio 2024 ha modificato l'articolo 4 del decreto-legge 50/2017.
L'aliquota ordinaria della cedolare secca sugli affitti brevi è il 26%.
Scende al 21% per i redditi di una sola unità immobiliare, che indichi tu nella dichiarazione dei redditi.
Il 26% si applica ai canoni maturati dal 1° gennaio 2024 in poi, anche se il contratto è stato firmato prima.
La cedolare è una scelta. In alternativa puoi tassare i canoni con l'IRPEF ordinaria, ad aliquote progressive e con le addizionali. Quale delle due ti conviene dipende dal resto dei tuoi redditi: fai la simulazione con il tuo commercialista.
Quale casa tenere al 21%
Se affitti due case, conviene quasi sempre tenere al 21% quella che incassa di più. La differenza fra le due aliquote è di 5 punti, quindi più alto è il canone su cui la applichi, più risparmi.
La scelta si fa ogni anno nella dichiarazione. Non è un vincolo che vale per sempre.
Su cosa si calcola: il canone lordo
Con la cedolare secca la base imponibile è l'intero canone. Non ci sono deduzioni né lo sconto forfettario. Non scali le spese di gestione, le commissioni, le utenze o le pulizie che paghi tu.
Voce | Entra nella base della cedolare? |
|---|---|
Prezzo del soggiorno pagato dall'ospite | Sì |
Pulizie e biancheria addebitate all'ospite a forfait | Sì |
Spese pagate direttamente dall'ospite, oppure riaddebitate al costo effettivamente sostenuto | No |
Commissione che la piattaforma o l'intermediario trattiene dal canone | Sì (non si sottrae) |
Commissione pagata direttamente dall'ospite alla piattaforma | No |
Caparre, penali, depositi cauzionali | No: sono somme diverse dal canone (se le trattieni, chiedi al commercialista come dichiararle) |
L'imposta di soggiorno è un tributo del Comune, con regole proprie (ne parliamo in questo articolo sui Comuni del lago). Airbnb, ad esempio, non la include nella base su cui calcola la ritenuta.
Da 3 appartamenti: attività d'impresa presunta (dal 2026)
La Legge di Bilancio 2026 (legge 199/2025, articolo 1, comma 17) ha abbassato la soglia. Dal periodo d'imposta 2026, cioè dal 1° gennaio 2026, il regime fiscale delle locazioni brevi vale solo se destini all'affitto breve non più di due appartamenti in ciascun anno. Fino al 2025 il limite era di quattro.
Se superi la soglia, la legge presume che l'attività sia svolta in forma d'impresa, anche se affitti tramite agenzie o portali. In pratica:
non puoi più usare la cedolare secca su quei canoni;
servono un inquadramento d'impresa e la partita IVA;
cambiano anche gli adempimenti regionali e comunali.
La legge statale non prevede un regime transitorio: chi a fine 2025 affittava tre o quattro appartamenti ha dovuto adeguarsi dal 1° gennaio 2026. Come scegliere fra ditta individuale, forfettario o SRL lo spieghiamo in Da 3 case è impresa. Le conseguenze in Lombardia sono nella checklist delle regole 2026.
Per i redditi del 2025, che dichiari nel 2026, vale ancora la soglia di quattro appartamenti.
Comproprietà: come contano le case cointestate
Qui la legge non è del tutto chiara. Ecco cosa è certo e cosa no.
Cosa è certo. Se la casa è cointestata, ogni comproprietario dichiara il reddito per la sua quota. Ognuno sceglie per sé se applicare la cedolare o l'IRPEF ordinaria. Se il contratto o l'account sulla piattaforma è intestato a uno solo dei comproprietari, la ritenuta del 21% viene operata e certificata solo a lui. Solo lui può scalarla in dichiarazione.
Cosa non è chiarito.
La casa al 21%. La legge parla di "una unità immobiliare individuata dal contribuente". Ogni comproprietario è un contribuente distinto, ma l'Agenzia delle Entrate non ha spiegato in modo esplicito come si coordina la scelta fra più comproprietari.
La soglia dei due appartamenti. Non c'è un chiarimento ufficiale su come conti una casa di cui possiedi solo una quota. La lettura più prudente, sostenuta da una parte dei commentatori, è che l'appartamento conti per intero per ciascun comproprietario. Esempio: hai già due case in affitto breve ed erediti il 10% di una terza, che gli altri eredi continuano ad affittare a breve. Con questa lettura saresti oltre la soglia.
Se sei in una di queste situazioni, soprattutto se sei vicino alla soglia, chiedi al commercialista prima di decidere.
La ritenuta del 21% di Airbnb, Booking e dei gestori
Agenzie, gestori e portali che incassano il canone per tuo conto, o che intervengono nel pagamento, devono trattenere il 21% e versarlo all'Erario. È un acconto, qualunque regime fiscale tu scelga. Entro il 16 marzo dell'anno dopo ti consegnano la Certificazione Unica (CU) con l'importo trattenuto.
In dichiarazione calcoli l'imposta dovuta (21%, 26% o IRPEF), scali le ritenute subite e versi solo la differenza. Se una casa è al 26%, la piattaforma ti ha già trattenuto il 21%: alla fine ti resta da pagare il 5% mancante.
Cosa succede in pratica:
Airbnb applica la ritenuta del 21% dal 2024 agli host "non professionali" con case in Italia. La calcola sul pagamento lordo, prima di togliere la commissione host. Include le pulizie ed esclude le tasse riscosse tramite la piattaforma, come l'imposta di soggiorno. Dal 2026 Airbnb smette di trattenere per chi ha più di due annunci, ma in alcuni casi l'aggiornamento non è automatico: devi cambiare tu lo stato nella sezione Tasse del tuo account.
Booking.com e gli altri portali: la regola di legge è la stessa. La ritenuta scatta solo se il portale incassa il pagamento o interviene nel pagamento.
Il gestore: se un property manager incassa i canoni e poi ti gira il netto, è lui a dover operare la ritenuta.
Pagamento diretto: se l'ospite paga direttamente te, con bonifico o in contanti, nessuno ti trattiene nulla. Paghi tutto tu in dichiarazione.
Le commissioni delle piattaforme le confrontiamo in Airbnb, Booking o sito diretto.
Quando si paga: saldo, acconti e scadenze
La cedolare secca si versa con il modello F24 alle scadenze del saldo e degli acconti delle imposte sui redditi. Se presenti il 730 tramite il datore di lavoro o l'ente pensionistico, di solito le somme vengono invece trattenute in busta paga o sulla pensione: lo vedi nel prospetto di liquidazione.
Entro | Cosa paghi | Codice tributo |
|---|---|---|
30 giugno | Saldo dell'anno precedente + primo acconto dell'anno in corso | 1842 (saldo), 1840 (primo acconto) |
30 luglio | Lo stesso versamento di giugno, rinviato con una maggiorazione dello 0,40% | come sopra |
30 novembre | Secondo acconto, oppure acconto in un'unica soluzione | 1841 |
Quando il 30 novembre cade nel fine settimana la scadenza slitta: nel 2025, per esempio, il secondo acconto scadeva il 1° dicembre.
Ogni anno, poi, il calendario può avere proroghe specifiche: controlla lo scadenzario dell'Agenzia delle Entrate. Come si calcola l'acconto nel tuo caso (importo, rate, primo anno di affitto) lo verifica il commercialista o il CAF quando prepara la dichiarazione.
Come si dichiara: 730 o Redditi PF
I redditi da locazione breve si dichiarano nell'anno successivo a quello in cui li hai incassati:
nel modello 730, al quadro B (redditi dei fabbricati);
oppure nel modello Redditi Persone Fisiche, al quadro RB.
Nella dichiarazione scegli la cedolare, indichi quale casa tieni al 21% e riporti le ritenute che risultano dalla CU. Chi affitta in sublocazione o in comodato dichiara invece i canoni tra i "redditi diversi".
Se superi la soglia dei due appartamenti, il reddito diventa d'impresa e il 730 non va più bene: l'Agenzia lo indicava già per la vecchia soglia di quattro, quando serviva il modello Redditi PF.
Esempi numerici
Sono esempi con numeri tondi, solo per capire il meccanismo. Non tengono conto della tua situazione personale.
Una casa
Esempio: affitti un appartamento a Cernobbio solo tramite Airbnb. Nel 2026 i canoni lordi, pulizie comprese e prima della commissione di Airbnb, sono 20.000 €.
Cedolare al 21%: 20.000 × 21% = 4.200 €
Ritenuta già trattenuta da Airbnb: 20.000 × 21% = 4.200 €
Da versare in dichiarazione: 0 € (acconti a parte)
Due case
Esempio: hai la casa A che incassa 30.000 € e la casa B che incassa 12.000 €, tutte e due tramite piattaforma.
A al 21%, B al 26% | B al 21%, A al 26% | |
|---|---|---|
Imposta casa A | 6.300 € | 7.800 € |
Imposta casa B | 3.120 € | 2.520 € |
Totale cedolare | 9.420 € | 10.320 € |
Ritenute già subite (21% di 42.000 €) | 8.820 € | 8.820 € |
Da versare | 600 € | 1.500 € |
Tenere al 21% la casa che incassa di più fa risparmiare 900 €, cioè il 5% della differenza fra i due incassi.
Cosa non copre la cedolare
La cedolare secca sostituisce IRPEF e addizionali regionale e comunale sui canoni, e le imposte di registro e di bollo sul contratto. Non sostituisce nient'altro. In particolare:
gli altri tributi sulla casa, come IMU e TARI, seguono le loro regole;
l'imposta di soggiorno, che si versa al Comune;
gli obblighi non fiscali dell'affitto breve, come il CIN, la comunicazione degli ospiti alla Questura e le regole regionali. Li trovi in CIN e CIR in Lombardia e in Alloggiati Web.
E non trasforma un'attività d'impresa in un affitto privato. Se offri servizi da struttura ricettiva o superi la soglia degli appartamenti, la cedolare non si applica.
Legge di Bilancio 2027: cambia qualcosa?
Al 22 ottobre 2026 non risulta ancora pubblicato un testo ufficiale del disegno di legge di Bilancio 2027. Il Consiglio dei ministri ha approvato il 13 ottobre il Documento programmatico di bilancio. Secondo la stampa, l'articolato dovrebbe arrivare a fine ottobre.
Le anticipazioni sulla cedolare secca riguardano un'aliquota al 21% per gli affitti dei negozi e uno sconto per il canone concordato. Nelle anticipazioni che abbiamo letto non compaiono modifiche per gli affitti brevi. Sono però solo ipotesi: aggiorneremo questo articolo quando il testo sarà depositato in Parlamento.
Domande frequenti
Affitti brevi: si paga il 21% o il 26%?
Il 26% è l'aliquota ordinaria. Il 21% vale per una sola casa all'anno, che scegli tu nella dichiarazione dei redditi. Se affitti una casa sola e scegli la cedolare, paghi il 21%.
Quando si paga la cedolare secca sugli affitti brevi?
Saldo e primo acconto entro il 30 giugno (o il 30 luglio con lo 0,40% in più), secondo acconto entro il 30 novembre. Si paga con F24 oppure, se presenti il 730 tramite datore di lavoro o ente pensionistico, di solito in busta paga o sulla pensione. Se lavori con Airbnb o con un intermediario che incassa, una parte l'hanno già versata loro con la ritenuta del 21%.
Se Airbnb trattiene già il 21%, devo pagare altro?
Dipende. Se la casa è al 21% e Airbnb ha trattenuto su tutto l'incassato, di solito non devi aggiungere nulla a saldo (gli acconti li verifica il commercialista o il CAF). Se la casa è al 26%, versi la differenza del 5%. Se scegli l'IRPEF ordinaria, il conto si fa con le tue aliquote. In ogni caso devi presentare la dichiarazione e riportare le ritenute della CU.
Posso dichiarare gli affitti brevi nel 730?
Sì, al quadro B, purché resti nel regime delle locazioni brevi: per i redditi 2026 vuol dire non più di due appartamenti. Oltre la soglia il reddito è d'impresa e serve un'altra dichiarazione.
Una seconda casa affittata ai turisti paga più tasse?
Sulla cedolare non c'entra se la casa è "prima" o "seconda". Conta quante case affitti: una al 21%, le altre al 26%, massimo due appartamenti. La cedolare però non sostituisce i tributi locali sulla casa, come l'IMU, che seguono le regole del Comune.
La casa è cointestata: come si dichiara?
Ognuno dichiara la sua quota e sceglie per sé cedolare o IRPEF. La ritenuta della piattaforma è attribuita solo all'intestatario del contratto o dell'account. Per la soglia dei due appartamenti non ci sono chiarimenti ufficiali sulle case cointestate: chiedi al commercialista.
Fonti
Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (Legge di Bilancio 2026), art. 1, comma 17 – Normattiva
Agenzia delle Entrate, Circolare n. 24/E del 12 ottobre 2017 – Regime fiscale delle locazioni brevi
Agenzia delle Entrate, Guida "Locazioni brevi" (edizione 2017)
Agenzia delle Entrate, Dichiarazione precompilata – Fabbricati (cedolare secca, locazioni brevi)
Agenzia delle Entrate, Scadenzario – Cedolare secca con maggiorazione 0,40% (30 luglio 2026)
Agenzia delle Entrate, Scadenzario – Cedolare secca 2025: secondo acconto (1° dicembre 2025)
Comune di Rimini – Circolare sul numero massimo di appartamenti (gennaio 2026)
Airbnb, Centro assistenza – Ritenuta d'acconto del 21% per gli host in Italia
Airbnb, Centro assistenza – Certificazione Unica e modifiche 2026
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Questo articolo ha scopo informativo e non sostituisce il parere di un commercialista o di un consulente.
