Aggiornato al 23 ottobre 2026
In breve
Un divieto di usare le case per certe attività può stare solo in un regolamento contrattuale, cioè accettato da tutti i condòmini (di solito nei rogiti). L'assemblea a maggioranza non può vietarti di affittare il tuo appartamento.
Il divieto deve essere scritto in modo chiaro: per la Cassazione i limiti alla proprietà vanno interpretati in modo restrittivo. Se un divieto di "albergo, pensione, affittacamere" valga anche per la locazione breve dipende dalle parole della clausola e da come affitti. Non abbiamo trovato una sentenza della Cassazione che risponda in modo diretto.
Per valere contro chi compra dopo, il limite deve essere trascritto nei registri immobiliari oppure conosciuto e accettato nel rogito.
A maggioranza l'assemblea può comunque regolare l'uso delle parti comuni (portone, androne, ascensore, cancello) e sanzionare chi viola il regolamento: fino a 200 euro, fino a 800 se recidivo.
La risposta breve: in certi casi sì, ma non con un voto a maggioranza, e su alcuni punti i giudici non la pensano allo stesso modo. Qui trovi cosa dicono il Codice civile e la Cassazione e cosa puoi fare in pratica. Il quadro generale è in come funzionano gli affitti brevi.
Due tipi di regolamento, due poteri diversi
Con più di dieci condòmini il regolamento è obbligatorio (art. 1138 c.c.): regola uso delle cose comuni, spese, decoro dell'edificio e amministrazione. Ma non tutti i regolamenti hanno la stessa forza.
Regolamento assembleare | Regolamento contrattuale | |
|---|---|---|
Come nasce | Approvato dall'assemblea con la maggioranza dell'art. 1136, comma 2 (art. 1138, comma 3) | Di solito preparato dal costruttore e accettato da ogni acquirente nel rogito, oppure approvato da tutti i condòmini |
Cosa può regolare | Uso delle parti comuni, spese, decoro, amministrazione | Anche l'uso delle singole case, per esempio vietando certe destinazioni |
Può vietare gli affitti brevi? | No: le sue norme "non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino" che risultano dagli atti di acquisto (art. 1138, comma 4) | Sì, se il divieto è chiaro e ti è opponibile |
Come si cambia | A maggioranza | Le clausole che limitano i diritti, solo all'unanimità |
Le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza 943/1999) distinguono le clausole "contrattuali", che limitano i diritti dei condòmini sulle proprietà esclusive o comuni e si cambiano solo con il consenso di tutti, da quelle "regolamentari", che disciplinano l'uso dei beni comuni e si cambiano a maggioranza. Una clausola che limita l'uso delle proprietà esclusive approvata a maggioranza è nulla (Cass. 4632/1994).
Per capire che regolamento hai, chiedine copia all'amministratore, verifica se è trascritto e guarda come lo richiama il tuo rogito. Anche per i regolamenti molto vecchi, formati prima del 28 ottobre 1941, valgono le regole su revisione e trascrizione (art. 155 disp. att. c.c.).
Il divieto deve essere chiaro
Per la Cassazione i limiti alla destinazione delle singole case devono risultare "da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro ed esplicito" (Cass. 21307/2016). Si possono scrivere in due modi: elencando le attività vietate, oppure indicando i danni da evitare, come rumore o pregiudizio al decoro. Nel secondo caso va accertato che l'uso contestato sia in concreto idoneo a produrre quel danno (Cass. 1560/1995).
"Albergo, pensione, affittacamere": vale anche per la locazione breve?
È il punto più delicato. Si parte dalla legge:
la locazione breve è un contratto di locazione di immobile ad uso abitativo fino a 30 giorni, che può comprendere fornitura di biancheria e pulizia dei locali (art. 4 DL 50/2017, come spiegato dall'Agenzia delle Entrate nella circolare 10/E/2024);
B&B, locande e, in Lombardia, case e appartamenti per vacanze (CAV) sono invece strutture ricettive non alberghiere (art. 18, comma 4, L.R. 27/2015).
Cosa sappiamo dalla giurisprudenza:
Con l'ordinanza 2770 del 4 febbraio 2025 la Cassazione ha respinto il ricorso contro i giudici di Palermo, che avevano ritenuto un B&B compreso nel divieto, scritto in un regolamento contrattuale trascritto, di destinare gli appartamenti a "case di alloggio": quella lettura, per la Corte, non contrastava con il significato delle parole usate. Una parola generica può quindi coprire attività che la clausola non nomina, se il suo significato lo consente.
Sulla semplice locazione breve, senza servizi di tipo alberghiero, non abbiamo trovato una pronuncia della Cassazione che dica in modo diretto se un divieto di "affittacamere" o "pensione" la riguardi. Le riviste giuridiche riportano diverse sentenze di tribunali e corti d'appello, soprattutto a Milano, che lo hanno escluso. Non ne abbiamo letto il testo integrale e sono decisioni sul singolo caso: prendile come una tendenza, non come una regola.
Anche quando il divieto non si applica, il condominio può invocare le clausole su decoro e tranquillità. Lo hanno ritenuto i giudici di merito nel caso milanese arrivato in Cassazione nel 2026, che raccontiamo qui sotto.
La nostra lettura: più la tua attività somiglia a una struttura ricettiva (servizi alla persona, colazione, più unità gestite in modo unitario, una CAV), più è probabile che un divieto di attività ricettive la riguardi. Se il regolamento contiene una clausola del genere, fai leggere il testo a un avvocato prima di investire.
Il caso milanese arrivato in Cassazione nel 2026
In un palazzo di Milano una società usava per affitti turistici nove appartamenti presi in leasing. Il Tribunale aveva escluso che fosse un'attività vietata dal regolamento (albergo, pensione, affittacamere) e che fosse un B&B. Aveva però dato ragione al condominio per la lesione del decoro e della tranquillità: persone in sosta nell'atrio, sacchi sui pianerottoli, l'ascensore usato per lenzuola e asciugamani. La Corte d'Appello aveva confermato, pur ritenendo il divieto di destinazione non opponibile perché non trascritto né richiamato negli atti di acquisto.
Con l'ordinanza 1105 del 19 gennaio 2026 la Cassazione ha annullato la sentenza e rinviato la causa al Tribunale di Milano, per un motivo processuale: i proprietari degli appartamenti, cioè gli istituti che li avevano concessi in leasing, non erano stati chiamati in causa, e in queste cause il proprietario deve partecipare. La Corte non ha deciso se gli affitti turistici fossero leciti o vietati. Alcuni commenti l'hanno letta come una conferma dei divieti: dal testo risulta che la Corte non è entrata nel merito.
Chi compra dopo: trascrizione e rogito
Per la Cassazione i limiti di destinazione del regolamento contrattuale sono "oneri reali o servitù reciproche" (lo ricorda l'ordinanza 1105/2026, richiamando la giurisprudenza precedente); un orientamento li riconduce alle servitù atipiche (Cass. 21024/2016). Per valere verso chi compra dopo, il limite deve essere:
trascritto nei registri immobiliari, indicando nella nota di trascrizione le specifiche clausole limitative (Cass. 21024/2016); oppure
conosciuto e accettato da chi compra, nel rogito.
Su quanto basti il rogito le sentenze non coincidono. Per Cass. 534/2023 il regolamento vincola chi acquista se è "richiamato ed approvato nei singoli atti". Per Cass. 24526/2022 le clausole restrittive vanno riprodotte nell'atto, "non essendo sufficiente [...] il mero rinvio al regolamento stesso".
Se stai comprando una casa da affittare ai turisti, chiedi il regolamento prima del preliminare, fai controllare se è trascritto e leggi cosa dice la bozza del rogito.
Maggioranze: chi decide cosa
Le quote si contano in millesimi (il "valore dell'edificio").
Decisione | Cosa serve | Norma |
|---|---|---|
Assemblea valida, prima convocazione | Maggioranza dei partecipanti e 2/3 del valore | art. 1136, c. 1 |
Delibera, prima convocazione | Maggioranza degli intervenuti e almeno 1/2 del valore | art. 1136, c. 2 |
Seconda convocazione | Validità con 1/3 dei partecipanti e 1/3 del valore; delibera con la maggioranza degli intervenuti e almeno 1/3 del valore | art. 1136, c. 3 |
Approvare o cambiare il regolamento (clausole sull'uso delle parti comuni) | Maggioranza dell'art. 1136, c. 2 | art. 1138, c. 3 |
Vietare o limitare l'uso delle singole case | Consenso di tutti i condòmini | Cass. SU 943/1999 |
Multa per chi viola il regolamento | Maggioranza dell'art. 1136, c. 2; fino a 200 euro, fino a 800 in caso di recidiva | art. 70 disp. att. c.c. |
Cosa può fare l'assemblea comunque
Parti comuni e uso dell'edificio
Portoni d'ingresso, vestiboli, scale, cortili e facciate sono parti comuni (art. 1117 c.c.). Ciascuno può usarle "purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso" (art. 1102 c.c., che vale anche nel condominio per il rinvio dell'art. 1139). Le regole che organizzano l'uso dei beni comuni si approvano e si cambiano a maggioranza, purché non tolgano a qualcuno il diritto di usarli: per esempio su ascensore, deposito di valigie e rifiuti, accesso al cortile.
La keybox
Fissarla al cancello, al portone o a un muro comune vuol dire usare una parte comune: valgono l'art. 1102 e il regolamento, quindi chiedi prima all'amministratore. La cassetta custodisce le chiavi, non identifica nessuno: il check-in in regola è spiegato in self check-in e keybox: cosa è legale.
La targa del CIN
Il CIN va esposto "all'esterno dello stabile", nel rispetto dei vincoli urbanistici e paesaggistici (art. 13-ter, comma 6, DL 145/2023). Il Ministero del Turismo, "considerati i limiti imposti da alcuni regolamenti condominiali in materia di affissioni", ammette modi diversi dal cartello, purché il codice sia ben visibile al pubblico (FAQ 5.2, aggiornate all'11 maggio 2026). Se il regolamento limita le targhe, concorda con l'amministratore dove e come esporlo. Dettagli in CIN e CIR in Lombardia.
Avere CIN e CIR in regola, però, non supera un divieto valido del regolamento: sono adempimenti verso la pubblica amministrazione, mentre il regolamento contrattuale è un vincolo tra privati.
Quiete, decoro e lavori
Il regolamento può tutelare quiete e decoro, con le multe dell'art. 70 disp. att. Se ristrutturi prima di affittare, non puoi fare opere che danneggino le parti comuni o pregiudichino stabilità, sicurezza o decoro architettonico, e devi darne "preventiva notizia all'amministratore" (art. 1122 c.c.).
Anagrafe condominiale: devi comunicare gli ospiti?
L'amministratore tiene il registro di anagrafe condominiale con le "generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento", compresi codice fiscale e residenza o domicilio. Ogni variazione va comunicata per iscritto entro 60 giorni. Se mancano dati, l'amministratore li chiede con raccomandata e, dopo 30 giorni senza risposta, può procurarseli addebitando i costi (art. 1130, n. 6, c.c.).
Chi prende casa in locazione breve è, giuridicamente, un conduttore. La norma non distingue in base alla durata e non abbiamo trovato chiarimenti ufficiali sui soggiorni di pochi giorni. La soluzione prudente: comunica per iscritto all'amministratore che l'appartamento è in locazione breve e chi è il riferimento, e chiedi quali dati vuole e in che forma. È un obbligo diverso dalla schedina per la Questura: Alloggiati Web e Questura di Como.
Danni e disturbi degli ospiti: chi risponde
L'ospite. Chi con dolo o colpa causa un danno ingiusto deve risarcirlo (art. 2043 c.c.).
Il proprietario. Per una massima della Cassazione sulle immissioni (ord. 23881/2025), il locatore risponde solo se ha concorso al fatto dannoso; può contare, per esempio, aver affittato sapendo del possibile disturbo o non aver preso iniziative per farlo cessare. Non c'è una sua "custodia" (art. 2051 c.c.) dell'attività illecita dell'inquilino.
Uso vietato. Se il regolamento vieta un uso, il condominio può chiederne la cessazione sia all'inquilino sia al proprietario (principio di Cass. 4920/2006, richiamato dall'ordinanza 1105/2026).
In pratica: metti le regole della casa nell'annuncio e chiedi al tuo assicuratore se la polizza copre i danni causati dagli ospiti alle parti comuni e ai vicini.
Consigli pratici
Procurati regolamento, rogito ed eventuale nota di trascrizione. Cerca parole come "albergo", "pensione", "affittacamere", "case di alloggio", "uso diverso dalla civile abitazione": se ci sono, fai valutare il testo a un avvocato.
Scrivi all'amministratore: chi gestisce, un numero da chiamare, dove esporre il CIN, se e dove mettere la keybox.
Proteggi la quiete: orari di silenzio, niente feste, rifiuti nei giorni giusti, niente valigie o biancheria lasciate nelle parti comuni. Spiega queste regole agli ospiti all'arrivo.
Rispondi subito ai reclami dei vicini e tieni traccia di cosa hai fatto.
Domande frequenti
Il condominio può vietare gli affitti brevi?
Solo con una clausola chiara di un regolamento contrattuale che ti sia opponibile. Una delibera a maggioranza non basta.
Il divieto di "affittacamere" vale anche per Airbnb?
Dipende dalle parole della clausola e da come affitti: la locazione breve è una locazione abitativa, B&B e CAV sono strutture ricettive. Non abbiamo trovato una pronuncia della Cassazione sul punto.
Serve l'autorizzazione dell'assemblea per affittare ai turisti?
Nelle norme del Codice civile sul condominio non c'è un'autorizzazione dell'assemblea per affittare la propria casa. Possono esserci limiti nel regolamento contrattuale e regole sull'uso delle parti comuni.
Devo comunicare gli ospiti all'amministratore?
La norma sull'anagrafe condominiale non dice come trattare soggiorni di pochi giorni. Scrivi all'amministratore che l'unità è in locazione breve e concorda quali dati servono.
Posso mettere la keybox sul portone del condominio?
È una parte comune: valgono l'art. 1102 c.c. e il regolamento. Chiedi prima all'amministratore e controlla le regole del Comune.
Ho comprato casa: il regolamento mi vincola anche se non l'ho firmato?
Le clausole che limitano l'uso della casa ti vincolano se sono trascritte o se le hai accettate nel rogito. Su quanto basti un semplice richiamo le sentenze non coincidono.
Fonti
Codice civile, art. 1102 (uso della cosa comune) e art. 1139 (rinvio per il condominio)
Codice civile, art. 1122 (opere su parti di proprietà o uso individuale)
Codice civile, art. 1130 (attribuzioni dell'amministratore), con la massima di Cass. 23881/2025
Codice civile, art. 1136 (costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni)
Disposizioni di attuazione del Codice civile, art. 70 (sanzioni) e art. 155
Cassazione civile, sez. II, ordinanza n. 1105 del 19/01/2026 (testo integrale)
Cassazione civile, sez. II, ordinanza n. 2770 del 04/02/2025: massima e commento (Euroconference) e scheda Brocardi
DL 145/2023, art. 13-ter (CIN), testo coordinato con la L. 191/2023
Ministero del Turismo, FAQ sulla Banca dati strutture ricettive (aggiornate all'11 maggio 2026)
Agenzia delle Entrate, circolare 10/E del 10 maggio 2024 (locazioni brevi)
L.R. Lombardia 27/2015, art. 18 (strutture ricettive non alberghiere) e art. 26 (case e appartamenti per vacanze)
Hai una casa sul Lago di Como?
Se è in un condominio e pensi di affittarla ai turisti, possiamo valutarla insieme: quanto può rendere, cosa serve per partire e come organizzare arrivi, regole per gli ospiti e rapporti con l'amministratore. Richiedi una valutazione gratuita su brevacollections.it.
Questo articolo ha scopo informativo e non sostituisce il parere di un commercialista o di un consulente.
