Aggiornato al 22 ottobre 2026

In breve

• Dal periodo d'imposta 2026 il regime fiscale delle locazioni brevi (quello con la cedolare secca) vale solo se destini all'affitto breve non più di due appartamenti nell'anno. Dal terzo, l'attività si presume d'impresa. Lo ha deciso la Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025, art. 1, comma 17).

• Essere impresa significa, in pratica, partita IVA con un codice ATECO, reddito d'impresa al posto della cedolare e, in Lombardia, SCIA al SUAP del Comune invece della semplice CIA.

• Le strade sono tre: regime forfettario (se hai i requisiti: ricavi fino a 85.000 €, imposta sostitutiva del 15% o del 5% per le nuove attività), ditta individuale in regime ordinario o società (per esempio una SRL). Non esiste una scelta giusta per tutti.

• Alcuni punti non sono chiariti dalle norme: come contano le case in comproprietà, quelle in sublocazione o in comodato, e se si debba versare all'INPS come commercianti. Su questi, decide il tuo commercialista sul tuo caso.

• Al 22 ottobre 2026 il testo della manovra 2027 non è ancora pubblicato. Già scritto, invece: per il forfettario il limite di 35.000 € di reddito da lavoro dipendente vale solo per il 2025 e il 2026 (la soglia ordinaria è 30.000 €).

Cosa dice la norma oggi

La regola sta nell'art. 1, comma 595, della legge 178/2020. La Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025, art. 1, comma 17) ha cambiato due parole: "all'anno 2021" è diventato "all'anno 2026" e "quattro appartamenti" è diventato "due appartamenti".

Il risultato, oggi, è questo:

• Con effetto dal periodo d'imposta 2026, il regime fiscale delle locazioni brevi (art. 4, commi 2 e 3, del DL 50/2017) è riconosciuto solo se destini alla locazione breve non più di due appartamenti per ciascun periodo d'imposta.

• Negli altri casi l'attività, "da chiunque esercitata", si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell'art. 2082 del Codice civile.

• La regola vale anche se i contratti passano da un'agenzia o da un portale come Airbnb o Booking.

Fino al 2025 il limite era di quattro appartamenti: la presunzione scattava dal quinto. Ora scatta dal terzo.

La norma non prevede un periodo transitorio: per chi a fine 2025 aveva tre o quattro case in affitto breve, la nuova regola vale dal 1° gennaio 2026. Come trattare i soggiorni a cavallo d'anno (per esempio dal 20 dicembre 2025 al 5 gennaio 2026) non è chiarito da documenti ufficiali che abbiamo potuto leggere: chiedi al commercialista.

Come si contano gli appartamenti

La norma dice solo "appartamenti" destinati alla locazione breve nel periodo d'imposta. Ecco cosa è chiaro e cosa no.

Se sei vicino alla soglia, metti per iscritto con il commercialista come conti le tue case, soprattutto se ci sono quote ereditate o case intestate a più persone.

Cosa comporta essere impresa

Se superi la soglia, non puoi più usare la cedolare secca su quegli affitti brevi (come funziona la cedolare lo spieghiamo in cedolare secca affitti brevi: 21% o 26%). Il reddito diventa reddito d'impresa. In concreto:

1. Partita IVA e codice ATECO. Con la classificazione ATECO 2025, in uso dal 1° aprile 2025, il codice tipico per le case vacanza è 55.20.42 "Servizi di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze". Per chi offre solo l'alloggio, senza servizi, si discute anche di codici della locazione immobiliare: dipende da cosa offri davvero all'ospite. Non è un dettaglio, perché nel forfettario il codice ATECO decide il coefficiente di redditività.

2. Registro delle imprese. Per le case e appartamenti per vacanze (CAV) lombarde gestite in forma imprenditoriale, la FAQ pubblicata su impresainungiorno.gov.it indica l'iscrizione al registro delle imprese della Camera di commercio.

3. SCIA invece della CIA. In Lombardia la locazione breve non imprenditoriale richiede la CIA (comunicazione di inizio attività) al Comune. La locazione gestita in forma imprenditoriale richiede invece la SCIA al SUAP del Comune dove si trova la casa (art. 38, comma 1 bis, L.R. 27/2015 e art. 13-ter, comma 8, DL 145/2023). Il Ministero del Turismo, nelle sue FAQ, conferma che la SCIA serve anche a chi è impresa per effetto della presunzione del comma 595. Chi lavora in forma imprenditoriale senza SCIA rischia una sanzione da 2.000 a 10.000 €. Per CIN e CIR vedi CIN e CIR in Lombardia passo passo.

4. INPS. Chi è titolare di un'impresa commerciale si iscrive alla Gestione commercianti quando partecipa personalmente al lavoro dell'impresa con abitualità e prevalenza. Se questo valga per chi ha tre case in affitto breve, magari affidate a un gestore, dipende dal caso: non abbiamo trovato indicazioni INPS specifiche sulla presunzione del comma 595. Se l'iscrizione è dovuta, per il 2026 il contributo minimo è di 4.611,64 € l'anno, calcolato su un reddito minimo di 18.808 €. L'aliquota per i titolari è del 24,48%. I forfettari possono chiedere una riduzione contributiva del 35%.

Una nota per la Lombardia: la legge regionale consente di gestire in forma non imprenditoriale fino a tre unità come CAV, con almeno 90 giorni di interruzione all'anno (art. 26 L.R. 27/2015). La soglia fiscale statale ora però è due. Non abbiamo trovato indicazioni della Regione Lombardia su come si coordinano le due regole. Prima di presentare pratiche, chiedi al SUAP del tuo Comune.

Regime forfettario: come funziona per gli affitti brevi

Il forfettario è spesso la prima ipotesi per chi apre la partita IVA da persona fisica. I punti chiave, secondo la circolare dell'Agenzia delle Entrate 32/E del 2023:

• Soglia di ricavi: fino a 85.000 € nell'anno precedente. Se nell'anno superi i 100.000 €, esci dal regime già da quell'anno e l'IVA è dovuta a partire dall'operazione che fa superare il limite.

• Imposta: sostitutiva del 15% sul reddito. Per i primi cinque anni di una nuova attività è del 5%, ma solo se rispetti le condizioni di legge. Per l'Agenzia, per esempio, il 5% non spetta se la nuova attività è la "mera prosecuzione" di una precedente.

• Reddito: non si deducono i costi reali. Si applica ai ricavi un coefficiente di redditività legato al codice ATECO. I coefficienti di legge vanno dal 40% all'86%.

• IVA: finché resti nel regime, non addebiti l'IVA agli ospiti.

• Esclusioni principali: non puoi usarlo se nell'anno precedente hai avuto redditi di lavoro dipendente o assimilati oltre la soglia di legge, salvo che il rapporto di lavoro sia cessato. La soglia ordinaria è 30.000 €, portata a 35.000 € per il 2025 e il 2026. Sei escluso anche se partecipi a società di persone o controlli una SRL con attività riconducibili a quella che vuoi fare.

Attenzione al coefficiente. Per i servizi di alloggio (codici 55) le tabelle diffuse da commercialisti e riviste riportano il 40%, ma non siamo riusciti a rileggerlo sul testo ufficiale dell'allegato di legge; un codice di locazione immobiliare avrebbe un coefficiente diverso. Fattelo confermare dal commercialista.

Regime ordinario (ditta individuale)

Se non hai i requisiti del forfettario, o se non ti conviene, resti ditta individuale in regime ordinario. Le differenze principali:

• paghi l'IRPEF a scaglioni (con le addizionali) sull'utile, cioè ricavi meno costi;

• deduci i costi reali: commissioni dei portali, pulizie, lavanderia, utenze, manutenzioni, il compenso del gestore;

• gestisci l'IVA e una contabilità più strutturata.

Ha senso soprattutto quando i costi sono alti rispetto agli incassi.

SRL o altra società

Una società (per esempio una SRL) separa il patrimonio personale da quello dell'attività, ma aggiunge costi fissi (costituzione, bilancio, commercialista) e due livelli di tassazione:

• la società paga le proprie imposte: l'IRES sull'utile e l'IRAP, che ha una base di calcolo diversa;

• quando distribuisce gli utili ai soci, sui dividendi c'è un'ulteriore imposta.

Le aliquote non le indichiamo: non siamo riusciti a rileggere il testo vigente delle norme, e la Legge di Bilancio 2026 ha toccato alcune aliquote IRAP per settori specifici. Le trovi nella simulazione del commercialista.

C'è anche un tema da non sottovalutare: di chi sono le case. Se restano intestate a te, la società deve averne la disponibilità con un contratto (per esempio locazione o comodato). Se le trasferisci alla società, quel passaggio ha costi fiscali propri. Prima di costituire una SRL per tre appartamenti fai fare una simulazione su più anni, con i tuoi numeri reali.

Un esempio con numeri tondi

Esempio (ipotetico, semplificato, non è una previsione di risparmio): tre appartamenti sul lago, 60.000 € di incassi lordi nel 2026, persona fisica con i requisiti del forfettario e codice ATECO 55.20.42.

Il calcolo non tiene conto, per esempio, della deduzione dei contributi versati. Le spese vere nel forfettario non si scalano, mentre in regime ordinario o in SRL il conto parte dai costi effettivi. Per questo non si può dire in astratto quale regime "costa meno": dipende da quanto spendi per far funzionare le case e da quali altri redditi hai.

E l'IVA?

Se sei in forfettario, non addebiti l'IVA agli ospiti. Però resti debitore dell'IVA sugli acquisti dall'estero e sulle operazioni in reverse charge, da versare entro il 16 del mese successivo (circolare AdE 32/E/2023): chiedi al commercialista se riguarda le commissioni dei portali che usi. In regime ordinario e in società il tema è più ampio, e non è semplice.

• Le prestazioni rese ai clienti alloggiati nelle strutture ricettive hanno l'IVA al 10% (Tabella A, parte III, n. 120, del DPR 633/1972). Per l'Agenzia delle Entrate la qualificazione della struttura dipende dalla normativa di settore (in Lombardia, la L.R. 27/2015), non dalla legge fiscale.

• La semplice locazione di abitazioni non è una prestazione alberghiera e segue regole IVA proprie, diverse da quelle del 10%.

Dove passa il confine per una casa affittata a turisti con pulizie e biancheria? Dipende da come è qualificata l'attività e da quali servizi offri. Non abbiamo trovato un chiarimento ufficiale per chi diventa impresa solo per effetto della presunzione del comma 595: decidilo con il commercialista prima di emettere la prima fattura.

Cosa cambia nel 2027?

Al 22 ottobre 2026, secondo la stampa specializzata, il disegno di legge di bilancio 2027 non è ancora stato presentato: il 13 ottobre il Governo ha approvato solo il Documento programmatico di bilancio. Nelle anticipazioni non ci sono modifiche annunciate alla soglia dei due appartamenti. Per il forfettario circolano ipotesi, come portare la soglia di ricavi a 100.000 €, ma non c'è un testo.

Una cosa invece è già scritta: il limite di 35.000 € di reddito da lavoro dipendente vale per "gli anni 2025 e 2026". Senza una nuova proroga, dal 2027 torna la soglia ordinaria di 30.000 €. Se sei dipendente o pensionato e pensi al forfettario, tienine conto. Aggiorneremo l'articolo quando il testo sarà pubblicato.

Cosa fare in pratica

1. Conta le case che hai destinato o vuoi destinare all'affitto breve nel 2026, comprese quote, sublocazioni e comodati. Scrivi i casi dubbi.

2. Decidi se restare entro due. Una strada legittima è affittare in breve due case e dare la terza con un contratto di altro tipo (per esempio transitorio o 4+4: ne parliamo in affitto breve, transitorio o 4+4).

3. Se superi la soglia, porta al commercialista incassi e costi, altri redditi (lavoro dipendente, pensione, partecipazioni), intestazione delle case e servizi offerti. Scegliete insieme regime e codice ATECO, verificate INPS e IVA e aprite la partita IVA prima di iniziare.

4. Aggiorna le pratiche in Comune: SCIA al SUAP e, se serve, aggiornamento di CIR e CIN. Il quadro delle regole è nella checklist regole 2026 in Lombardia.

Domande frequenti

Quando serve la partita IVA per gli affitti brevi?

Dal 2026, quando destini all'affitto breve più di due appartamenti nello stesso anno: l'attività si presume d'impresa. Ma anche con una o due case il regime delle locazioni brevi non vale se l'attività è organizzata in forma d'impresa, e servizi come colazione o pasti fanno uscire il contratto da quel regime (circolare AdE 24/E/2017). In questi casi valuta con il commercialista.

Posso fare affitti brevi senza partita IVA?

Sì, con al massimo due appartamenti nell'anno e senza un'organizzazione d'impresa. In quel caso resti nel regime delle locazioni brevi e puoi scegliere la cedolare secca.

Ho tre case ma ne affitto in breve solo due. Devo aprire la partita IVA?

In base al testo della norma conta il numero di appartamenti destinati alla locazione breve, non quanti ne possiedi. Se la terza è affittata con un contratto ordinario, o è libera, non dovrebbe rientrare nel conteggio. Fai verificare il tuo caso, soprattutto se usi quella casa anche per soggiorni brevi.

Con la partita IVA conviene il regime forfettario?

Spesso è la soluzione più semplice, se hai i requisiti visti sopra. Ma non fa dedurre i costi reali: con spese di gestione alte il regime ordinario può risultare più adatto. Serve un confronto sui tuoi numeri.

Se affido le case a un property manager la soglia cambia?

No. La norma si applica anche ai contratti conclusi tramite intermediari e portali, e la presunzione vale "da chiunque esercitata". Il gestore cambia chi fa il lavoro, non il conteggio delle tue case. Per le case in comproprietà non c'è un chiarimento ufficiale: vedi la tabella sopra.

Fonti

• L. 30 dicembre 2025, n. 199 (Legge di Bilancio 2026), art. 1, commi 17 e 27 – Normattiva, testo consolidato – Gazzetta Ufficiale, S.O. n. 42 alla GU n. 301 del 30/12/2025

• L. 30 dicembre 2020, n. 178, art. 1, comma 595 – Normattiva

• Regione Emilia-Romagna, nota ai SUAP del 28/01/2026 sul numero massimo di appartamenti (nessun regime transitorio)

• Agenzia delle Entrate, circolare 10/E del 10 maggio 2024 (testo del comma 595, L. 178/2020, nota 4) – copia integrale

• Comune di Torino, avvio e gestione locazioni brevi e turistiche in forma imprenditoriale (testo del comma 595)

• Regione Toscana, Locazioni brevi e turistiche in forma imprenditoriale (agg. 21/01/2026)

• Agenzia delle Entrate, circolare 24/E del 12 ottobre 2017 (testo sul portale MEF)

• Agenzia delle Entrate, circolare 32/E del 5 dicembre 2023 – Regime forfetario

• Agenzia delle Entrate, risposta n. 226/2024 – aliquota del 5% nel forfetario (copia)

• Agenzia delle Entrate, risposta n. 466/2023 – IVA 10% sulle prestazioni ai clienti alloggiati

• DL 145/2023, art. 13-ter – Normattiva (testo coordinato letto nella stampa Normattiva pubblicata dal Comune di Siena)

• Ministero del Turismo, FAQ Banca dati strutture ricettive / CIN (agg. 11 maggio 2026)

• L.R. Lombardia 27/2015, testo vigente (artt. 26 e 38) – NormeLombardia

• L.R. Lombardia 20/2024, art. 15 (modifiche alla L.R. 27/2015) – NormeLombardia

• Regione Lombardia, DGR XII/4777 del 28/07/2025

• Impresainungiorno.gov.it, FAQ case e appartamenti per vacanze (Lombardia)

• ISTAT, ATECO 2025 e elenco codici ATECO 2025 nel BURA Regione Abruzzo del 01/04/2025

• INPS, circolare n. 14 del 9 febbraio 2026 – contributi artigiani e commercianti 2026

• INPS, circolare n. 215 del 9 ottobre 1998 – requisiti di abitualità e prevalenza

Hai una casa sul Lago di Como?

Se stai valutando come organizzare l'affitto di una o più case sul Lago di Como, possiamo aiutarti a capire che tipo di gestione ha senso e quali pratiche servono, insieme al tuo commercialista. Richiedi una valutazione gratuita su brevacollections.it.

Questo articolo ha scopo informativo e non sostituisce il parere di un commercialista o di un consulente.