Aggiornato al 22 ottobre 2026

In breve

• In Lombardia l'ordine è: CIA o SCIA al Comune tramite SUAP, poi il codice regionale CIR da ROSS1000, poi il CIN nazionale, entro 30 giorni dal CIR.

• Il CIN va esposto fuori dallo stabile e scritto in ogni annuncio. In casa servono rilevatori di gas e monossido ed estintori.

• Ogni ospite va identificato "de visu": foto del documento più keybox non basta (Consiglio di Stato, sentenza 9101/2025).

• Fisco 2026: cedolare secca al 26%, al 21% per una sola unità. Con più di due appartamenti in affitto breve l'attività si presume d'impresa.

• 2027: al 22 ottobre il DDL di bilancio non risulta presentato e le anticipazioni non toccano gli affitti brevi.

Questa checklist è per chi affitta una casa ai turisti in Lombardia, da solo o tramite un gestore: per ogni obbligo, cosa fare, chi, quando, la fonte e cosa rischi. Le sanzioni statali dell'art. 13-ter del DL 145/2023 si graduano in base alle dimensioni dell'immobile, le accerta il Comune e non si applicano se lo stesso fatto è già punito da una norma regionale. Il quadro generale è in come funzionano gli affitti brevi.

Cosa è cambiato tra 2025 e 2026

Prima di tutto: che attività stai facendo

In Lombardia la stessa casa si può affittare ai turisti in tre modi, con obblighi diversi.

• Locazione turistica o breve, non imprenditoriale. Il caso più comune. La locazione breve dura al massimo 30 giorni, la fa una persona fisica fuori da un'attività d'impresa e può includere biancheria e pulizia. Richiede una CIA (comunicazione di inizio attività) al Comune.

• Locazione turistica imprenditoriale. Richiede la SCIA al SUAP. Dal 2026 ci rientri per presunzione se affitti in breve più di due appartamenti.

• Casa e appartamento per vacanze (CAV). Struttura ricettiva non alberghiera (art. 26 L.R. 27/2015), con comunicazione preventiva al Comune. In forma non imprenditoriale solo fino a tre unità, con almeno 90 giorni di interruzione all'anno.

Attenzione: la soglia delle CAV (tre unità) non coincide con quella fiscale (due appartamenti). Con tre case, parlane prima con commercialista e Comune.

La checklist, obbligo per obbligo

1. Comunicazione al Comune tramite SUAP (CIA o SCIA)

• Cosa: CIA in forma non imprenditoriale, SCIA in forma imprenditoriale, comunicazione preventiva per una CAV. Si presenta al SUAP, anche su impresainungiorno.gov.it, con la documentazione sui requisiti. Una copia va esposta nei locali.

• Chi: chi affitta a proprio nome, proprietario o gestore.

• Quando: prima di iniziare. I posti letto devono coincidere con quelli comunicati: per cambiarli serve una nuova comunicazione.

• Fonte: L.R. Lombardia 27/2015, art. 38, commi 1, 1 bis e 2; DL 145/2023, art. 13-ter, comma 8.

• Se non lo fai: attività imprenditoriale senza SCIA, da 2.000 a 10.000 €. Per le strutture ricettive la Regione indica da 100 a 200 € per ogni persona oltre la capacità comunicata. Per le altre sanzioni regionali (art. 39 L.R. 27/2015, che non abbiamo potuto consultare per intero) chiedi al SUAP.

2. Requisiti minimi dell'alloggio (regole lombarde)

• Cosa: il Regolamento regionale 30 luglio 2025, n. 6 fissa requisiti minimi anche per gli alloggi in locazione turistica, comprese le locazioni brevi con finalità turistica:

  • alloggio agibile e in buono stato;

  • posti letto sulla superficie utile, esclusi servizi e cucina, con tolleranza del 5%: fino a 48 m² uno ogni 8 m²; da 49 a 84 m² uno ogni 12 m²; oltre 85 m² uno ogni 14 m²;

  • oltre 8 posti letto, un secondo bagno;

  • luce, acqua calda e fredda, riscaldamento, cucina attrezzata, arredi di camera e bagno, rilevatori di gas e CO, estintori;

  • ricevimento o recapito concordato in anticipo, pulizia e biancheria a ogni cambio ospite, manutenzione.

• Chi: il titolare dell'attività.

• Quando: da subito per chi apre. Nel testo vigente non c'è un termine di adeguamento per le locazioni turistiche già attive. Per alcuni edifici esistenti, ad esempio se tutelati, sono ammesse deroghe motivate ai requisiti strutturali e dimensionali. Nel dubbio, chiedi al Comune.

• Fonte: R.R. Lombardia 7/2016, art. 1 c. 1 bis, art. 3 bis, art. 11 c. 5 bis e allegato G bis, introdotti dal R.R. 6/2025 (DGR XII/4777 del 28/7/2025).

• Se non lo fai: nei testi consultati non c'è una sanzione specifica. Chiedi al SUAP.

3. CIR e accesso a ROSS1000

• Cosa: il codice identificativo regionale non si chiede a parte. Dopo la CIA o SCIA il Comune avvisa la Provincia, che crea la scheda della casa in ROSS1000 (il sistema regionale dei flussi turistici) e ti dà l'accesso: lì trovi il CIR.

• Chi: Comune e Provincia. Tu accedi con SPID, CIE o CNS.

• Quando: dopo la comunicazione al Comune.

• Negli annunci: la Regione chiede di indicare il CIR nella pubblicità; l'informativa su ROSS1000 dice che dal 2 novembre 2024 il CIN lo sostituisce; per il Ministero del Turismo il CIN non sostituisce il codice regionale. Indicali entrambi.

• Fonte: L.R. 27/2015, art. 38, commi 3, 8 bis e 8 quater; DGR XII/169 del 19/04/2023; pagine CIR e Strutture ricettive non alberghiere di Regione Lombardia; FAQ BDSR 1.3.

Il passo passo è nella guida su CIN e CIR in Lombardia.

4. CIN, il codice nazionale

• Cosa: si chiede sulla Banca dati strutture ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo, con SPID o CIE, dopo il CIR. Va esposto all'esterno dello stabile, nel rispetto dei vincoli urbanistici e paesaggistici (sono ammesse alternative al cartello, purché il codice sia visibile al pubblico), e indicato in ogni annuncio.

• Chi: il titolare o locatore; negli annunci anche portali e intermediari.

• Quando: entro 30 giorni dall'attribuzione del CIR.

• Fonte: DL 145/2023, art. 13-ter, commi 6, 9 e 10; FAQ BDSR del Ministero del Turismo (aggiornate all'11 maggio 2026), 1.7, 3.2, 5.1, 5.2.

• Se non lo fai: senza CIN, da 800 a 8.000 €. CIN non esposto o non indicato, da 500 a 5.000 € per unità, con rimozione immediata dell'annuncio. Se l'annuncio lo pubblica un intermediario, per il Ministero rispondi solo se non gli hai comunicato il CIN.

5. Requisiti di sicurezza: rilevatori ed estintori

• Cosa: rilevatori funzionanti di gas combustibili e monossido di carbonio, ed estintori portatili a norma: almeno uno per piano e uno ogni 200 m² di pavimento o frazione, con capacità almeno 13A e carica di almeno 6 kg o 6 litri (indicazione del Ministero). In forma d'impresa servono anche gli impianti a norma statale e regionale.

• Chi: tutti i locatori di locazioni brevi o turistiche, anche non imprenditoriali e anche per singole stanze; non B&B e affittacamere, che hanno altri obblighi. È esonerato chi non ha impianto a gas e può escludere con certezza il rischio di fughe.

• Quando: da quando chiedi ed esponi il CIN.

• Fonte: DL 145/2023, art. 13-ter, comma 7; FAQ BDSR 4.1–4.12.

• Se non lo fai: da 600 a 6.000 € per ogni violazione accertata; in forma d'impresa, per gli impianti, le sanzioni delle norme statali e regionali.

6. Identificazione degli ospiti e self check-in

• Cosa: devi verificare che chi entra sia la persona del documento. La circolare del Ministero dell'Interno del 18 novembre 2024 esclude il check-in solo da remoto (documenti inviati online più codice o keybox). Il TAR Lazio l'aveva annullata (sentenza 10210/2025), ma il Consiglio di Stato (sez. III, sentenza 9101 del 21 novembre 2025) ha riformato quella decisione: l'obbligo viene dall'art. 109 del TULPS e la verifica va fatta "de visu". Per la sentenza un videocollegamento che confronti in tempo reale persona e documento potrebbe essere compatibile, ma la circolare non lo disciplina.

• Chi: chi fa il check-in, proprietario o gestore.

• Quando: a ogni arrivo, per ogni ospite.

• Fonte: circolare Ministero dell'Interno 18/11/2024; Consiglio di Stato, sez. III, 21/11/2025, n. 9101.

• In pratica: la keybox in sé non è vietata; il problema è consegnare le chiavi a qualcuno che nessuno ha visto. Approfondiamo in self check-in e keybox.

7. Alloggiati Web (schedine alla Questura)

• Cosa: comunicare le generalità degli ospiti alla Questura sul portale Alloggiati Web. Non sostituisce la verifica "de visu".

• Chi: chi ospita, o il gestore incaricato.

• Quando: entro 24 ore dall'arrivo; per soggiorni sotto le 24 ore, all'arrivo. Oltre i 30 giorni la comunicazione è assorbita dalla registrazione del contratto all'Agenzia delle Entrate.

• Fonte: art. 109 TULPS; DM Interno 7 gennaio 2013, art. 1; FAQ BDSR 7.1.

• Credenziali e passaggi: Alloggiati Web e Questura di Como.

8. Dati mensili su ROSS1000 (flussi turistici)

• Cosa: caricare arrivi e presenze su ROSS1000, anche nei mesi senza ospiti, e inserire le interruzioni. La Regione consiglia l'invio giornaliero, insieme alle schedine.

• Chi: il titolare; la sanzione regionale cita anche il proprietario di un alloggio in locazione turistica.

• Quando: entro il giorno 5 del mese successivo.

• Fonte: L.R. 27/2015, art. 38, comma 8; Regione Lombardia, "Informazioni importanti per l'avvio della struttura ricettiva" (aggiornata al 14/05/2026).

• Se non lo fai: da 250 a 2.500 € per ogni mese di comunicazione omessa o incompleta (indicazione della Regione).

9. Imposta di soggiorno

• Cosa: se il Comune l'ha istituita, va riscossa dagli ospiti, versata al Comune e dichiarata ogni anno. Importi, esenzioni e scadenze dei versamenti cambiano da Comune a Comune: per il lago vedi la tassa di soggiorno sul Lago di Como.

• Chi: è responsabile del pagamento, con rivalsa sugli ospiti, il gestore della struttura ricettiva e, per le locazioni brevi, il soggetto indicato dall'art. 4, comma 5-ter, del DL 50/2017; il resto lo fissa il regolamento comunale. Se il canone lo incassa un gestore o una piattaforma, mettete per iscritto chi riscuote e versa.

• Quando: dichiarazione telematica entro il 30 giugno dell'anno successivo; versamenti secondo il regolamento comunale.

• Fonte: D.Lgs. 23/2011, art. 4, comma 1-ter, e DL 50/2017, art. 4, comma 5-ter, come modificati dall'art. 180 del DL 34/2020.

• Se non lo fai: dichiarazione omessa o infedele, dal 100 al 200% dell'importo dovuto; versamento omesso, ritardato o parziale, sanzione dell'art. 13 del D.Lgs. 471/1997.

10. Tasse: cedolare secca, ritenuta delle piattaforme, DAC7

• Cedolare secca: sui canoni di locazione breve l'aliquota è del 26%; puoi applicare il 21% a una sola unità, che indichi tu in dichiarazione. La regola vale dal 2024: la Legge di Bilancio 2026 ha cambiato la soglia degli appartamenti, non le aliquote. Conti ed esempi in cedolare secca al 21% o al 26%.

• Ritenuta: se un intermediario o un portale incassa i canoni, o interviene nel pagamento, trattiene il 21% a titolo d'acconto, qualunque regime tu abbia scelto. In dichiarazione la scomputi.

• DAC7: le piattaforme comunicano all'Agenzia delle Entrate, entro il 31 gennaio dell'anno successivo, i dati di chi affitta tramite loro. Tu non invii nulla, ma l'Agenzia avrà quei dati: tienine conto in dichiarazione.

• Fonte: art. 4 DL 50/2017; L. 213/2023, art. 1, comma 63; circolare AdE 10/E del 10 maggio 2024, par. 1.3 e 1.4; D.Lgs. 32/2023 e provvedimento AdE 20 novembre 2023, prot. 406671.

11. Più di due appartamenti: è impresa

• Cosa: dal periodo d'imposta 2026 il regime delle locazioni brevi vale solo se destini alla locazione breve non più di due appartamenti nell'anno. Oltre, l'attività si presume imprenditoriale e serve la SCIA. Contano gli appartamenti affittati in breve, non quelli che possiedi.

• Chi: chiunque affitti, anche tramite un gestore.

• Quando: dal 2026. A inizio anno era stata proposta una proroga nel Milleproroghe, ma la guida dell'Agenzia delle Entrate di aprile 2026 indica il limite dei due appartamenti.

• Fonte: L. 178/2020, art. 1, comma 595, come modificato dalla L. 199/2025, art. 1, comma 17; DL 145/2023, art. 13-ter, comma 8; FAQ BDSR 7.2.

• Se non lo fai: senza SCIA, da 2.000 a 10.000 €. Le conseguenze fiscali dipendono dal caso: forfettario, ditta o società si decide con il commercialista, come spieghiamo in partita IVA con più di due appartamenti.

12. Condominio

Prima di partire leggi il regolamento del tuo condominio, anche per capire dove esporre il CIN. Se può limitare gli affitti brevi lo spieghiamo in il condominio può vietare gli affitti brevi?.

Cosa può cambiare nel 2027

Legge di Bilancio 2027. Al 22 ottobre 2026 il disegno di legge non risulta presentato alle Camere. Secondo le cronache, il 13 ottobre il Consiglio dei ministri ha approvato solo il Documento programmatico di bilancio; il testo è atteso a fine ottobre secondo alcune fonti, non prima del 9 novembre secondo altre. Le anticipazioni parlano di cedolare sui canoni concordati e sugli immobili commerciali, non di affitti brevi. Oggi quindi non ci sono novità ufficiali su cedolare, soglia dei due appartamenti, CIN o ritenuta. Aggiorneremo la pagina quando il DDL sarà depositato.

Regolamento UE 2024/1028. Si applica dal 20 maggio 2026 in tutta l'UE. Dove lo Stato ha una procedura di registrazione, le piattaforme devono ottenere il numero di registrazione prima di pubblicare l'annuncio e farlo indicare chiaramente, verificarlo periodicamente a campione e, per le zone indicate dallo Stato, trasmettere ogni mese (ogni trimestre le piattaforme più piccole) i dati di ogni annuncio: notti, ospiti e loro Paese di residenza, numero di registrazione, indirizzo, link.

In Italia il codice di registrazione esistente è il CIN. Non abbiamo trovato un atto italiano che designi il "punto di ingresso digitale unico" previsto dal regolamento: quali dati riceveranno le autorità italiane, e quando, va ancora verificato. Per te conta avere un CIN valido in ogni annuncio.

Non abbiamo trovato altre novità ufficiali per il 2027 su CIR, ROSS1000 o Alloggiati Web.

Domande frequenti

Quali requisiti di sicurezza servono per un affitto breve?

Rilevatori di gas e di monossido funzionanti ed estintori a norma, almeno uno per piano e uno ogni 200 m². Senza, da 600 a 6.000 € per violazione.

In Lombardia serve la SCIA per affittare casa ai turisti?

Solo in forma imprenditoriale, anche per presunzione oltre i due appartamenti. Altrimenti basta la CIA al Comune tramite SUAP.

Il self check-in con keybox è legale?

La keybox non è vietata, ma non basta: devi verificare che l'ospite sia la persona del documento. Il videocollegamento in tempo reale potrebbe essere compatibile, ma manca un'indicazione ufficiale.

Cosa cambia per gli affitti brevi nel 2027?

Per ora niente di ufficiale. La novità in corso è europea: le piattaforme devono verificare il numero di registrazione, in Italia il CIN.

Fonti

• DL 145/2023, art. 13-ter, testo coordinato (stampa Normattiva pubblicata dal Comune di Siena)

• Ministero del Turismo, FAQ Banca dati strutture ricettive (BDSR), aggiornate all'11 maggio 2026

• L.R. Lombardia 1 ottobre 2015, n. 27, testo su NormeLombardia

• R.R. Lombardia 5 agosto 2016, n. 7, testo vigente su NormeLombardia

• Regolamento regionale Lombardia 30 luglio 2025, n. 6 (Gazzetta Ufficiale, 3ª serie speciale, n. 2 del 10/01/2026)

• Regione Lombardia, DGR XII/4777 del 28/07/2025 (Allegato A, requisiti delle locazioni turistiche)

• Regione Lombardia, Codice Identificativo di Riferimento (CIR)

• Regione Lombardia, Strutture ricettive non alberghiere

• Regione Lombardia, Informazioni importanti per l'avvio della struttura ricettiva

• Regione Lombardia, ROSS1000, Informativa CIN

• Consiglio di Stato, sez. III, 21 novembre 2025, n. 9101 (scheda e massime su Eius)

• Polizia di Stato, Alloggiati Web, DM 7 gennaio 2013

• DL 34/2020, art. 180 (imposta di soggiorno), testo pubblicato dal Comune di Arezzo

• Agenzia delle Entrate, circolare 10/E del 10 maggio 2024 (locazioni brevi)

• Agenzia delle Entrate, guida "Locazioni brevi", aprile 2026

• Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (Normattiva)

• Regione Emilia-Romagna, circolare del 28/01/2026 sul numero massimo di appartamenti

• Agenzia delle Entrate, provvedimento 20 novembre 2023, prot. 406671 (DAC7)

• Regolamento (UE) 2024/1028, EUR-Lex

Stato della manovra 2027 (non esiste ancora un testo ufficiale, quindi le fonti sono giornalistiche): Il Post, 14/10/2026 · Avvenire, 13/10/2026 · Edotto, 14/10/2026 · Sky TG24, 22/10/2026

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Questo articolo ha scopo informativo e non sostituisce il parere di un commercialista o di un consulente.