Aggiornato al 23 ottobre 2026
In breve
Una casa chiusa non è gratis. Paghi l'IMU come seconda casa (a Como lo 0,96% sulla base catastale), le spese condominiali (non puoi sottrarti nemmeno se non la usi) e, a Como, di regola la TARI finché resta attiva anche una sola utenza.
Se l'eredità comprende una casa, la dichiarazione di successione va presentata entro 12 mesi dal decesso. Con lo stesso modello si chiede la voltura catastale.
Tra più eredi, per gli atti di ordinaria amministrazione decide la maggioranza calcolata sulle quote. Serve il consenso di tutti per vendere l'intera casa e per gli affitti oltre nove anni.
Se vendi una casa ricevuta in eredità, la plusvalenza non è tassata, anche se vendi subito (art. 67 TUIR).
Affitto breve tra eredi: ognuno dichiara la sua quota. Restano punti non chiariti, come il conteggio delle case in comproprietà per la soglia dei due appartamenti.
Hai ereditato una casa sul lago, magari con fratelli o cugini, e da mesi è chiusa. Prima di decidere conviene sapere quanto costa restare fermi, cosa va sistemato prima e chi ha l'ultima parola.
Quanto costa tenere chiusa la casa
IMU: la paghi come seconda casa
L'IMU si paga sul possesso dell'immobile. Non la paghi sull'abitazione principale, salvo le categorie di lusso (A/1, A/8, A/9). Su una casa ereditata in cui non vivi, quindi, l'IMU si paga (legge 160/2019, art. 1, commi 740-783).
Come si calcola:
Base imponibile: rendita catastale rivalutata del 5%, moltiplicata per 160 per le abitazioni.
Aliquota: la legge fissa una base dello 0,86% e lascia ai Comuni la possibilità di salire fino all'1,06% (in alcuni casi fino all'1,14%) o di scendere. L'aliquota la decide il tuo Comune con una delibera. A Como per gli "altri fabbricati" è lo 0,96% (delibera del Consiglio comunale n. 60 del 2 dicembre 2024, confermata per il 2026). Per gli altri comuni del lago controlla la delibera sul sito del Comune.
Chi paga: se gli eredi sono più di uno, ognuno ha un'obbligazione autonoma e paga per la sua quota.
Scadenze: acconto il 16 giugno, saldo il 16 dicembre.
Esempio (ipotesi): tre fratelli ereditano in parti uguali un appartamento a Como città con rendita di 1.000 €. Base IMU: 1.000 × 1,05 × 160 = 168.000 €. Allo 0,96% fanno 1.613 € l'anno, circa 538 € a testa, prima di condominio, utenze e manutenzione.
Se la casa è davvero in cattive condizioni, c'è una riduzione: per i fabbricati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati la base imponibile si dimezza. A Como serve una dichiarazione sostitutiva con l'attestazione di un tecnico abilitato, e il degrado non deve essere superabile con la normale manutenzione.
Una nota sull'IRPEF: per un immobile non locato, di regola l'IMU sostituisce IRPEF e addizionali sulla rendita. Ci sono eccezioni descritte nelle istruzioni della dichiarazione: verifica il tuo caso con il commercialista.
TARI: a Como dipende dalle utenze
La TARI la paga chi possiede o detiene locali che possono produrre rifiuti. Il regolamento del Comune di Como in vigore dal 2026 dice tre cose utili per una casa vuota:
un'utenza attiva (luce, acqua, gas) fa presumere che la casa sia occupata;
sono escluse le abitazioni senza alcun contratto attivo di fornitura dei servizi a rete, purché la situazione sia verificabile;
se nessuno dichiara quante persone ci stanno, per le case di non residenti si calcolano due occupanti.
Non sono previste riduzioni per le case "tenute a disposizione". Tra più eredi la TARI è dovuta in solido: il Comune può chiederla per intero a ciascuno. Dopo il decesso dell'intestatario va dichiarato il nuovo intestatario, entro 90 giorni.
Negli altri Comuni il regolamento può essere diverso. E staccare tutto ha un prezzo: niente riscaldamento antigelo, niente allarme.
Condominio, utenze, manutenzione, assicurazione
Spese condominiali. Il condomino non può sottrarsi alle spese per la conservazione delle parti comuni, "neanche modificando la destinazione d'uso" della sua unità (art. 1118 c.c.). Casa vuota o no, paghi.
Utenze. Se le tieni attive paghi almeno le quote fisse, e a Como scatta la TARI.
Manutenzione e assicurazione. Una casa chiusa sul lago si rovina (umidità, infissi, giardino, tetto) e un guasto può restare scoperto per settimane. Valuta una polizza su danni all'immobile e verso terzi.
Tra eredi, ognuno deve contribuire alle spese necessarie per conservare la casa (art. 1104 c.c.).
Prima di tutto: successione e voltura
La dichiarazione di successione
Se l'eredità comprende immobili, la dichiarazione va presentata. L'esonero previsto dalla legge vale solo quando l'eredità va al coniuge e ai parenti in linea retta, l'attivo non supera 100.000 euro e non ci sono immobili (art. 28, comma 7, d.lgs. 346/1990).
Termine: 12 mesi dall'apertura della successione, cioè di regola dalla data del decesso (art. 31).
Come: per via telematica, sul modello dell'Agenzia delle Entrate. Basta che la presenti uno degli eredi obbligati (art. 28, commi 1 e 4).
Voltura: il modello si chiama "Dichiarazione di successione e domanda di volture catastali". Con la stessa pratica chiedi l'aggiornamento degli intestatari al catasto.
Imposte: per le successioni aperte dal 1° gennaio 2025 l'imposta di successione si autoliquida in base alla dichiarazione e si versa entro 90 giorni dalla scadenza per presentarla. Aliquote e franchigie dipendono dalla parentela e dal valore: falle calcolare a chi prepara la pratica.
Accettazione dell'eredità: attenzione a incassare canoni
L'eredità si può accettare anche senza dirlo: l'accettazione è "tacita" quando fai un atto che presuppone la volontà di essere erede (art. 476 c.c.). Sull'incasso dei canoni gli orientamenti non sono univoci. La Cassazione (sent. 2743/2014) ha considerato accettazione tacita la riscossione dei canoni di un immobile ereditato, perché atto non solo conservativo. In una sentenza più vecchia (2663/1999) aveva invece confermato una decisione che, nel caso concreto, l'aveva ritenuta un atto di semplice amministrazione, non un'accettazione. Conta il caso concreto.
Se stai ancora valutando se rinunciare all'eredità o accettarla con beneficio d'inventario (per esempio perché temi debiti), parla con un notaio prima di affittare.
Cosa serve davvero prima di affittare
Non abbiamo trovato una norma che vieti di affittare prima di aver presentato la successione. Ma affittando ti comporti da erede (vedi sopra), e la successione ha comunque una scadenza. Conviene partire con la successione presentata e gli intestatari aggiornati al catasto, così redditi, IMU e pratiche dell'affitto hanno dati coerenti.
Per vendere servirà anche la trascrizione dell'accettazione nei registri immobiliari (art. 2648 c.c.). Se ne occupa il notaio.
Più eredi: chi decide
Se la casa è di più persone si applicano le regole sulla comunione del Codice civile (artt. 1100 e seguenti), salvo diversi accordi tra voi.
Decisione | Chi decide | Norma |
|---|---|---|
Atti di ordinaria amministrazione | Maggioranza calcolata sul valore delle quote, non per teste. Tutti devono essere informati prima | Art. 1105 c.c. |
Regolamento della casa, nomina di un amministratore (un erede o un esterno) | Stessa maggioranza | Art. 1106 c.c. |
Innovazioni e altri atti di straordinaria amministrazione (per esempio lavori importanti) | Maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore | Art. 1108 c.c., commi 1 e 2 |
Vendere l'intera casa, affittarla oltre nove anni | Tutti | Art. 1108 c.c., comma 3 |
Vendere la propria quota | Ognuno da solo. Se la vende a un estraneo prima della divisione, gli altri eredi possono avere un diritto di prelazione | Artt. 1103 e 732 c.c. |
Chiedere la divisione | Ognuno, in qualsiasi momento (salvo limiti di legge, del testamento o di un vostro patto) | Artt. 713 e 1111 c.c. |
Il codice chiede l'unanimità solo per le locazioni oltre nove anni. Per un affitto più breve, quindi, di norma basta la maggioranza delle quote. Se però per partire servono lavori o arredi importanti, quelle decisioni possono rientrare nella straordinaria amministrazione, con la maggioranza dei due terzi. Se non si forma una maggioranza, ciascun erede può rivolgersi al giudice (art. 1105).
Due regole pratiche:
Uso della casa. Ognuno può usarla, ma senza impedire agli altri di farlo allo stesso modo (art. 1102 c.c.). Un fratello che ci passa l'estate non può tenerla per sé.
Se uno affitta da solo. Per le Sezioni Unite della Cassazione (sent. 11135/2012), la locazione fatta da un solo comproprietario rientra nella gestione d'affari: il contratto vale. Gli altri possono ratificarlo e chiedere la loro parte dei canoni. La loro opposizione conta solo se espressa prima della firma e portata a conoscenza dell'inquilino.
Il modo più semplice per evitare liti è una scrittura tra eredi: chi gestisce, chi paga cosa, come si dividono incassi e spese, quando si usa la casa, cosa succede se uno vuole uscire. Su situazioni particolari, per esempio un erede che ci abita, chiedi a un avvocato o a un notaio.
Tre strade: vendere, affitto lungo, affitto breve
Vendere | Affitto lungo (4+4, 3+2, transitorio) | Affitto breve | |
|---|---|---|---|
Chi deve essere d'accordo | Tutti, per l'intera casa | Maggioranza delle quote (oltre 9 anni tutti) | Maggioranza delle quote |
Tasse sul reddito | Nessuna sulla plusvalenza di una casa ereditata | Cedolare 21%; 10% a canone concordato, di regola solo a Como città | Cedolare 26%, 21% su una sola casa per contribuente |
IMU | Finisce | Piena; al 75% se concordato | Piena |
Uso della casa da parte degli eredi | No | No, per anni | Sì, bloccando le date |
Lavoro | Una tantum | Basso | Alto, o delegato a un gestore |
Rischio principale | Vendere nel momento sbagliato, liti sul prezzo | Inquilino che non paga, casa impegnata a lungo | Stagionalità, regole, costi operativi |
Vendere
Chiude il problema dei costi e delle decisioni a più teste. Sul fisco c'è una buona notizia: le plusvalenze sulla vendita di immobili acquistati da non più di cinque anni sono tassate, ma la legge esclude espressamente quelli acquisiti per successione (art. 67, comma 1, lettera b, TUIR). Se però compri la quota di un fratello e poi rivendi entro cinque anni, quella quota l'hai acquistata, non ereditata: fai verificare il calcolo al commercialista.
Affitto lungo
Reddito stabile e poco lavoro, ma la casa resta impegnata per anni e nessun erede potrà usarla. Con la cedolare secca paghi il 21% sul canone libero. Con il canone concordato l'IMU scende al 75%; a Como città anche la cedolare scende al 10%, mentre negli altri comuni del lago, di regola, il 10% non spetta. La manovra 2027 potrebbe abbassare il 10%, ma al 22 ottobre è solo un'ipotesi di stampa. I dettagli sono in Affitto breve, transitorio o 4+4.
Affitto breve
È la strada più flessibile: gli eredi possono tenersi qualche settimana all'anno e la casa resta vendibile libera. In cambio richiede adempimenti (regole 2026 in Lombardia, CIN e CIR) e lavoro quotidiano: prezzi, ospiti, pulizie, manutenzione. Il quadro è in Affitti brevi: come funzionano; quanto costa delegare, in Quanto costa un gestore.
Affitto breve tra eredi: come si dividono le tasse
Quello che è certo (lo spieghiamo in Cedolare secca 21% o 26%):
ogni erede dichiara il reddito per la sua quota e sceglie per sé tra cedolare secca e IRPEF ordinaria;
se l'account sulla piattaforma o il contratto è intestato a un solo erede, la ritenuta del 21% viene operata e certificata solo a lui, e solo lui può scalarla in dichiarazione. Mettete per iscritto come vi ridividete incassi e ritenute.
Quello che non è chiarito:
come si coordina tra comproprietari la scelta della casa al 21%;
come conta una casa posseduta in quota per la soglia dei due appartamenti, oltre la quale dal 2026 l'attività si presume d'impresa. La lettura prudente di una parte dei commentatori la conta per intero per ogni comproprietario. Se uno di voi affitta già altre case a breve, parlatene con il commercialista: lo spieghiamo in Da 3 case è impresa.
Domande frequenti
Si paga l'IMU su una casa ereditata e sfitta?
Sì. Se non è la tua abitazione principale paghi l'IMU con l'aliquota decisa dal Comune per gli altri fabbricati (a Como lo 0,96%). Ogni erede paga per la sua quota. Se la casa è inagibile e inutilizzata, la base si dimezza.
Si paga la TARI se la casa è vuota?
Dipende dal regolamento del Comune. A Como, di regola, sì se resta attiva anche una sola utenza; sono escluse le abitazioni senza alcun contratto di fornitura attivo.
Le spese condominiali si pagano anche se la casa è chiusa?
Sì. Non puoi sottrarti alle spese per la conservazione delle parti comuni, nemmeno cambiando uso alla casa (art. 1118 c.c.).
Si può affittare una casa ereditata prima della successione?
Non abbiamo trovato una norma che lo vieti, ma la dichiarazione va comunque presentata entro 12 mesi. Inoltre incassare canoni può valere come accettazione dell'eredità. Se non hai ancora deciso se accettare, parla prima con un notaio.
Se un erede non vuole affittare?
Per un affitto fino a nove anni decide la maggioranza calcolata sulle quote, dopo aver informato tutti. Se non c'è maggioranza, si può chiedere al giudice. Chi vuole uscire può vendere la sua quota o chiedere la divisione.
Si pagano tasse se vendo subito la casa ereditata?
Sulla plusvalenza no: la legge esclude gli immobili acquisiti per successione. La quota comprata da un altro erede, invece, va valutata a parte.
Fonti
Legge 27 dicembre 2019, n. 160 – Normattiva; art. 1, commi 738-783 (IMU), testo pubblicato dal Comune di Villasor
Comune di Como – IMU: base imponibile, soggetti passivi, scadenze, riduzioni
Comune di Como – Prospetto aliquote IMU (delibera CC n. 60 del 2/12/2024)
Comune di Como – Regolamento TARI dal 1° gennaio 2026 (delibera CC n. 97 del 3/11/2025) e pagina TARI
Agenzia delle Entrate – Dichiarazione precompilata, Fabbricati (immobili non locati, IMU e IRPEF)
Codice civile (testo su Brocardi): art. 1100, art. 1102, art. 1103, art. 1104, art. 1105, art. 1106, art. 1108, art. 1111, art. 1118, art. 476, art. 713, art. 732, art. 2648
D.lgs. 31 ottobre 1990, n. 346 – Normattiva; testo degli articoli su Brocardi: art. 28, art. 31
Cassazione, Sezioni Unite, sent. 11135 del 4 luglio 2012 (sintesi e passaggi su Studio Cataldi)
Agenzia delle Entrate, Circolare n. 24/E del 12 ottobre 2017 – Locazioni brevi (comproprietà e ritenuta) e Guida "Locazioni brevi"
Agenzia delle Entrate, Circolare n. 10/E del 10 maggio 2024 – Locazioni brevi (26% e 21%)
Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (Legge di Bilancio 2026) – Normattiva
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Questo articolo ha scopo informativo e non sostituisce il parere di un commercialista o di un consulente.
