Aggiornato al 6 novembre 2026
In breve
Per le spese del 2026 la detrazione è del 50% sull’abitazione principale e del 36% sulle altre case, fino a 96.000 € di spesa per unità immobiliare, in 10 rate annuali.
Per le spese del 2027 la legge in vigore prevede 36% e 30%. Il disegno di legge di bilancio 2027 propone di tenere 50% e 36% anche nel 2027 e di riproporre il bonus mobili. Non è ancora legge.
Una casa in affitto breve non è abitazione principale: hai l’aliquota più bassa, ma la detrazione ti spetta se possiedi la casa e paghi tu i lavori.
La detrazione si scala dall’IRPEF. Se hai poca IRPEF da pagare, o tassi tutto con la cedolare secca, rischi di perderne una parte.
Se la casa è ereditata, l’erede perde le rate degli anni in cui la casa è affittata, anche solo per brevi periodi.
Le aliquote: 2026, 2027 e cosa propone la manovra
La detrazione per il recupero del patrimonio edilizio è disciplinata dall’articolo 16-bis del TUIR. Le aliquote degli ultimi anni le hanno fissate la Legge di Bilancio 2025 (legge 207/2024) e la Legge di Bilancio 2026 (legge 199/2025), che ha prolungato al 2026 le aliquote più alte del 2025.
Spese sostenute | Abitazione principale | Altre case (seconda casa, casa affittata) | Limite di spesa |
|---|---|---|---|
2026 | 50% | 36% | 96.000 € per unità |
2027, legge in vigore | 36% | 30% | 96.000 € per unità |
2027, se passa il DDL di bilancio | 50% | 36% | 96.000 € per unità |
2028-2033, legge in vigore | 30% | 30% | 48.000 € per unità |
L’aliquota più alta per l’abitazione principale spetta solo al proprietario o al titolare di un diritto reale (ad esempio l’usufruttuario) che paga i lavori sulla casa adibita ad abitazione principale. Inquilini e comodatari non la possono avere. Che la casa sia abitazione principale si verifica alla fine dei lavori.
La detrazione si divide sempre in 10 rate annuali di pari importo.
Cosa propone il DDL di bilancio 2027
Il disegno di legge di bilancio 2027 è alla Camera (A.C. 3174, presentato il 30 ottobre 2026, ora A.C. 3174-bis dopo lo stralcio di alcune norme). L’articolo 4 prevede, per le spese sostenute nel 2027:
ristrutturazioni: 36%, elevata al 50% per il proprietario o titolare di diritto reale sull’abitazione principale, fino a 96.000 € per unità immobiliare;
ecobonus e sismabonus: stesse percentuali, con le loro regole tecniche;
bonus mobili: 50% su un massimo di 5.000 €, se i lavori di recupero sono iniziati dal 1° gennaio dell’anno precedente all’acquisto.
Restano esclusi i lavori per sostituire il riscaldamento con caldaie uniche a combustibili fossili.
Il Governo, nel comunicato del Consiglio dei ministri del 28 ottobre, ha scritto che “per il 2027 sono confermate le detrazioni per le ristrutturazioni edilizie”. Ma il testo non è ancora legge: il Parlamento deve ancora approvarlo, di solito entro fine anno, e può cambiarlo. Se programmi lavori grossi per il 2027, aspetta il testo definitivo prima di fare i conti.
Dal 2027 cambiano anche i numeri degli articoli
Dal 1° gennaio 2027 si applica il nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026). La detrazione dell’articolo 16-bis passa all’articolo 17 del nuovo testo, e le aliquote temporanee 2025-2027 all’articolo 373. Il DDL di bilancio scrive le nuove regole del 2027 direttamente nel nuovo testo unico. Per te non cambia nulla in pratica, ma se leggi “articolo 17” nelle fatture o nei documenti del 2027, è lo stesso bonus.
Casa in affitto breve: la detrazione ti spetta?
Sì, se rispetti le condizioni di sempre. La detrazione spetta a chi:
possiede o detiene la casa con un titolo valido (proprietario, nudo proprietario, usufruttuario, ma anche inquilino o comodatario con il consenso del proprietario);
sostiene davvero la spesa: fatture e bonifici devono essere intestati a chi detrae;
paga con bonifico “parlante”, con la causale della norma, il tuo codice fiscale e la partita IVA o il codice fiscale dell’impresa.
La legge non chiede che tu abiti nella casa. Abitarci serve solo per l’aliquota più alta. Una casa che affitti ai turisti rientra fra le “altre case”: 36% nel 2026, 30% nel 2027 con la legge in vigore, 36% se passa il DDL.
Esempio con numeri tondi
Esempio solo per capire il calcolo.
Fai lavori di ristrutturazione agevolabili in un appartamento a Cernobbio che affitti su Airbnb. Spendi 40.000 € nel 2026.
Detrazione: 40.000 × 36% = 14.400 €
Rata annuale: 14.400 / 10 = 1.440 € all’anno per 10 anni, da scalare dall’IRPEF
Se la stessa spesa la fai nel 2027 e il DDL non passa, la detrazione è 40.000 × 30% = 12.000 €, cioè 1.200 € all’anno.
Mobili e arredi: il bonus mobili
Arredare una casa per l’affitto breve, senza lavori, non dà diritto al bonus mobili. Il bonus mobili è legato ai lavori:
spetta solo se sulla stessa casa fai un intervento di recupero edilizio agevolato;
i lavori devono essere iniziati prima dell’acquisto, dal 1° gennaio dell’anno precedente;
per gli acquisti 2026 la detrazione è del 50% su massimo 5.000 € per unità, con lavori iniziati dal 1° gennaio 2025.
Con la legge in vigore il bonus mobili copre gli acquisti fino al 2026. Per il 2027 lo ripropone il DDL di bilancio, con gli stessi importi.
Più di due appartamenti: sei un’impresa
Dal 2026, se destini all’affitto breve più di due appartamenti nell’anno, la legge presume che l’attività sia d’impresa. Cosa cambia per i lavori:
la guida dell’Agenzia delle Entrate ammette gli imprenditori individuali alla detrazione solo per immobili che non sono beni strumentali né beni merce dell’impresa;
per le case usate nell’attività, le spese seguono le regole del reddito d’impresa, che sono diverse da quelle della detrazione e cambiano da regime a regime.
Come vanno classificate le tue case dipende dal regime scelto (ditta individuale, forfettario, società). Decidilo con il commercialista prima di pagare i lavori, perché cambia a chi intestare le fatture. Ne parliamo in Da 3 case è impresa: partita IVA, forfettario o SRL?.
Cedolare secca e detrazione: si possono avere insieme?
Sì, ma c’è un rischio da conoscere prima di pagare i lavori.
La cedolare secca tassa i canoni a parte, con un’imposta che sostituisce l’IRPEF su quei canoni. Sugli affitti brevi è al 21% per una casa e al 26% per le altre (vedi Cedolare secca affitti brevi: 21% o 26%?).
La detrazione per ristrutturazione si toglie dall’IRPEF lorda, cioè dall’imposta sui tuoi altri redditi: lavoro, pensione, altri immobili tassati in modo ordinario.
Scegliere la cedolare non ti fa perdere il diritto alla detrazione. Però la detrazione non riduce la cedolare: lavora solo sull’IRPEF che hai.
Il problema dell’incapienza
L’Agenzia delle Entrate lo ricorda nella circolare 24/E del 2020: come per tutte le detrazioni dall’imposta lorda, la parte di rata che in un anno non trova capienza nell’IRPEF non si recupera negli anni dopo e non viene rimborsata.
Esempio con numeri tondi. Hai la rata annuale da 1.440 € dell’esempio sopra. Sei in pensione con un’IRPEF lorda di 900 € all’anno, e i canoni dell’affitto breve sono tutti in cedolare.
Ogni anno scali 900 €. I restanti 540 € li perdi.
In 10 anni recuperi 9.000 € su 14.400 €.
Cosa puoi valutare con il commercialista:
chi paga i lavori: se la casa è cointestata, conviene che a sostenere la spesa sia chi ha più IRPEF;
cedolare o IRPEF ordinaria sui canoni: con l’IRPEF ordinaria i canoni aumentano la base su cui scalare la detrazione, ma paghi le aliquote progressive. Va fatta una simulazione;
se il tuo reddito supera 75.000 €, dal 2025 c’è anche un tetto complessivo a molte detrazioni, comprese quelle per i lavori in casa (art. 16-ter TUIR).
Casa ereditata e affittata: attenzione alle rate
Se erediti una casa su cui il defunto stava ancora scalando le rate, le rate passano solo all’erede che conserva la detenzione materiale e diretta della casa. Secondo l’Agenzia delle Entrate (risposta n. 282 del 2019), se la casa è affittata o data in comodato, l’erede perde le rate degli anni in cui non ne ha la disponibilità diretta. Il caso esaminato riguardava proprio una locazione breve, anche solo per alcuni periodi dell’anno: per quell’anno la rata si perde. Le rate degli anni successivi, quando la casa torna nella disponibilità dell’erede, restano utilizzabili.
Se stai pensando di affittare una casa ereditata, fai prima il conto delle rate residue. Ne parliamo in Casa ereditata sfitta sul Lago di Como.
Conviene ristrutturare per l’affitto breve?
La detrazione riduce il costo dei lavori, non lo azzera, e arriva in 10 anni. La domanda giusta è se i lavori fanno crescere quanto incassa la casa. Per un ordine di grandezza dei ricavi parti da Quanto rende una casa vacanze sul Lago di Como. Se invece stai valutando un contratto lungo, la manovra 2027 propone aliquote più basse per il canone concordato: le trovi in Manovra 2027: cosa cambia per chi affitta e il confronto completo in Affitto lungo o affitto breve a Como.
Domande frequenti
Bonus ristrutturazione 2027: quanto vale per la seconda casa?
Con la legge in vigore il 30% su massimo 96.000 € di spesa. Se il disegno di legge di bilancio 2027 viene approvato così com’è, il 36%. Lo saprai con certezza dopo l’approvazione definitiva, di solito a fine dicembre.
Posso detrarre i lavori su una casa che affitto su Airbnb?
Sì, se la possiedi (o la detieni con un titolo valido) e paghi tu i lavori con bonifico parlante. Hai l’aliquota delle case diverse dall’abitazione principale. Se però affitti più di due appartamenti, sei un’impresa e le regole cambiano.
Il bonus mobili vale per arredare una casa vacanze?
Solo se sulla stessa casa fai lavori di recupero edilizio agevolati, iniziati prima dell’acquisto. Comprare mobili senza lavori non dà diritto al bonus.
Se ho la cedolare secca perdo la detrazione?
No, ma la detrazione si scala solo dall’IRPEF dei tuoi altri redditi. Se l’IRPEF è più bassa della rata, la differenza si perde.
Ho ereditato una casa con le rate ancora in corso: posso affittarla?
Puoi, ma per gli anni in cui la casa è affittata, anche con affitti brevi, perdi le rate di quegli anni. Le rate successive tornano utilizzabili quando la casa torna nella tua disponibilità.
Quanto posso spendere al massimo?
Per le spese 2026 e 2027 il limite è di 96.000 € per unità immobiliare. Con la legge in vigore, dal 2028 scende a 48.000 €.
Fonti
Agenzia delle Entrate, Guida “Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali” (febbraio 2026)
Legge 30 dicembre 2025, n. 199, art. 1, commi 17 e 22 (Normattiva)
Decreto legislativo 19 giugno 2026, n. 117 – Testo unico delle imposte sui redditi (Normattiva)
Camera dei deputati, A.C. 3174 – Disegno di legge di bilancio 2027 (scheda e iter)
A.C. 3174-bis – Testo degli articoli dopo lo stralcio (art. 4 invariato)
Governo, Comunicato stampa del Consiglio dei Ministri n. 195
Agenzia delle Entrate, Circolare n. 24/E dell’8 agosto 2020, par. 4 (quota di detrazione incapiente)
Agenzia delle Entrate, Risposta n. 282 del 2019 (erede e immobile locato)
Agenzia delle Entrate, Tutti gli sconti in dichiarazione 2023 – Recupero del patrimonio edilizio
Agenzia delle Entrate, Circolare n. 10/E del 10 maggio 2024 – Locazioni brevi
Edotto – Sintesi della guida AdE “Bonus mobili ed elettrodomestici” (gennaio 2026)
ANCE – Sintesi del Consiglio dei Ministri n. 195 del 28 ottobre 2026
Stai pensando di ristrutturare una casa sul Lago di Como per affittarla ai turisti? Prima dei preventivi conviene capire quanto può incassare dopo i lavori. Breva Collections può prepararti una valutazione gratuita del potenziale in affitto breve.
Questo articolo ha scopo informativo e non sostituisce il parere di un commercialista o di un consulente.
