Avere una proprietà premium sul Lago di Como è un privilegio. Farla funzionare come un’attività di affitti brevi ad alto rendimento — senza stress, senza improvvisazione e con standard elevati — è un’altra cosa.
Noi di Breva Collections ci occupiamo di gestione completa per proprietari che vogliono risultati e tutela dell’immobile: qualità operativa, presenza locale e strategia commerciale professionale.
In questo case study raccontiamo Casa Batel, una struttura avviata a Tavernola (Como) e gestita come Foresteria Lombarda (ambiente residenziale ricettivo fino a 6 stanze). Qui trovi approccio, leve di gestione e soprattutto i numeri reali dei primi mesi, con ottima performance anche oltre l’alta stagione.
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La proprietà: cos’è Casa Batel (e perché è un progetto replicabile)
Indirizzo: Via Conciliazione 11, Como — Tavernola
Immobile: palazzina di 4 piani con recupero sottotetto (circa 170 m² a piano)
Configurazione ricettiva
6 stanze per 2–3 persone ciascuna
2 appartamenti nel sottotetto (fino a 4 persone)
1 appartamento al primo piano (~85 m²)
L’edificio (anni ’20) era fatiscente e inutilizzato, senza interventi strutturali rilevanti se non piccoli lavori nel tempo. La riapertura al pubblico è avvenuta a fine agosto 2025.
Nota: qui non entriamo nel dettaglio tecnico della ristrutturazione. L’obiettivo è mostrare logica di lancio e risultati nel mercato degli affitti brevi sul Lago di Como.
La sfida: lanciare una nuova attività “da zero” (senza storico)
Ogni struttura nuova parte con tre handicap:
Zero recensioni → minore fiducia iniziale
Zero storico → minore visibilità in piattaforma
Processi nuovi → rischio di errori nelle prime settimane
Per questo il nostro obiettivo iniziale era prudente: 40%–60% di occupazione nei primi mesi (stima realistica per una nuova attività).
Casa Batel ha superato nettamente questa soglia fin da subito.
La strategia: come abbiamo impostato Casa Batel per performare subito
1) Esperienza “premium sleep” (le recensioni nascono qui)
Nelle strutture multi-stanza, il problema che distrugge più recensioni è spesso uno: il rumore.
A Casa Batel abbiamo puntato su:
pareti soundproof tra ogni stanza (mattoni + cartongesso fonoisolante)
materiali di qualità su misura, realizzati da artigiani locali italiani
climatizzazione nuova con pompa di calore LG
Risultato: qualità percepita più alta, meno reclami, migliore protezione del prezzo medio.
2) Self check-in + supporto reale del property manager
Abbiamo scelto un modello ibrido:
self check-in per un arrivo semplice e senza attriti
supporto umano del nostro property manager quando serve
È la combinazione che funziona meglio nel premium: comodità + automazione, ma con presenza locale quando conta.
3) Distribuzione multi-canale dal giorno 1 (gestione centralizzata)
Casa Batel è partita con una strategia commerciale completa su più canali:
Booking.com
Airbnb (più annunci)
Expedia
Vrbo
sito diretto
coordinamento operativo tramite KrossBooking
Il multi-canale non è “essere ovunque”: è un modo per stabilizzare la domanda e ridurre il rischio di dipendere da una sola piattaforma.
4) Leve semplici ma potenti per accelerare recensioni e ranking
Per costruire reputazione velocemente, abbiamo inserito due elementi ad altissimo impatto:
partnership con un bar locale per offrire la colazione agli ospiti
bottiglia di bollicine ad ogni check-in (costo piccolo, effetto enorme sulla soddisfazione)
Queste leve rendono l’esperienza memorabile, aumentano la probabilità di recensioni positive e aiutano la visibilità.
5) Gestione proattiva delle criticità (quelle vere)
Nessuna struttura nuova è perfetta nei primi giorni. La differenza la fa la capacità di risolvere velocemente e proteggere l’esperienza.
Criticità A: impianti nuovi da “tarare”
All’avvio alcuni aspetti tecnici richiedevano regolazioni. Con i nostri tecnici abbiamo risolto rapidamente e stabilizzato lo standard.
Criticità B: rumore da un bar (non di nostra proprietà) sotto casa
Abbiamo segnalato correttamente alle autorità. Risultato: oggi non ci sono rumori oltre le 23:00.
Criticità C: percezione di “posizione defilata”
Alcuni ospiti hanno commentato la posizione non centralissima. Abbiamo ribaltato il tema valorizzando l’esperienza con:
bici elettriche
consigli e itinerari local
passeggiate e punti d’interesse
Il feedback è diventato positivo: “comodità + servizi + consigli local” batte la sola “centralità”.
Risultati: occupazione e reputazione (primi 3 mesi)
Qui arriviamo al punto: i numeri.
Tasso di occupazione
Settembre 2025: 98% (primo mese)
Ottobre 2025: 96% (secondo mese)
Novembre 2025: 67% (terzo mese)
Per una nuova attività, sono risultati molto forti — soprattutto considerando l’inizio della discesa stagionale dopo i mesi più caldi.
Valutazione ospiti
Punteggio medio Booking: 9.0 come potete verificare qui: https://www.booking.com/hotel/it/casa-batel-suites-amp-apartments-by-breva-collections.it.html
Punteggio Medio Google My Business 4.9 come potete verificare qui: https://www.google.com/search?q=Casa+Bat%C3%A8l+Suites+%26+Apartments+in+Como+-+By+Breva+Collections
Estensione della stagionalità
Grazie a gestione, servizi extra e ottimizzazione commerciale:
a metà dicembre 2025 Casa Batel è già sopra il 67% di occupazione anche in inverno.
Ogni proprietà è diversa, ma la strategia che produce questi risultati è replicabile su immobili premium.
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Cosa significa per un proprietario premium sul Lago di Como
Il caso Casa Batel dimostra una cosa importante:
Non servono “anni di recensioni” per performare. Serve:
una base di qualità reale (comfort, silenzio, standard)
una strategia di lancio professionale
distribuzione multi-canale
team locale operativo
un approccio orientato al rendimento, non all’improvvisazione
Molti immobili sottoperformano perché gli affitti brevi vengono gestiti come “lavoretto extra”. Nel premium, serve un sistema.
Come lavora Breva Collections: gestione completa end-to-end
Per i proprietari gestiamo tutto:
creazione e ottimizzazione annunci (Airbnb, Booking, Vrbo, Expedia + diretto)
shooting professionale e contenuti che valorizzano l’immobile
check-in (self + supporto) e assistenza ospiti
pulizie con standard elevati e controllo qualità
manutenzione e interventi 24/7
messaggistica, recensioni e reputazione
partnership e servizi extra (colazione, mobilità, esperienze)
monitoraggio performance e ottimizzazioni continue
FAQ per proprietari
Casa Batel è un hotel?
No. È gestita come Foresteria Lombarda, cioè una struttura ricettiva in ambiente residenziale fino a 6 stanze, secondo i requisiti applicabili.
Gestite solo proprietà premium?
Sì. Lavoriamo meglio con proprietari che vogliono standard elevati, tutela dell’immobile e gestione professionale.
In che zone lavorate?
Operiamo in modo focalizzato su Como, Cernobbio, Tavernola, Torno, Blevio e Moltrasio per garantire presenza reale e rapidità d’intervento.
Come capisco quanto può rendere casa mia?
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